בשנים האחרונות צצים ברחבי הארץ בכלל ובפתח־תקוה בפרט פרויקטים רבים של חידוש מבנים וחיזוקם במסגרת תכנית תמ"א 38. אלא שלאור תום תוקף תכנית המתאר הארצית בחודש אוקטובר בשנה הבאה, צפוי שינוי משמעותי בתחום.
בעיריית פתח־תקוה עומלים כעת על תכנית אלטרנטיבית להתחדשות בניינית ולחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה. המטרה הראשונית היא לחזק מבנים תוך ויסות פרויקטים בהתאם לתנאי השכונה בה נמצא אותו בניין כדי למנוע עומס בכמות יחידות הדיור.
בריאיון מיוחד מסביר מהנדס העיר, איציק אוז'לבו, את מהות התכנית, כיצד היא תעבוד, מהן יתרונותיה וכיצד תשפיע בעתיד על העיר והיזמים השונים.
"תוספת מטורפת"
באוקטובר 2023 תפקע בהחלטת המדינה תכנית תמ"א 38, שהייתה אחידה לכל הארץ ולא הבחינה בין הערים השונות מבחינת מיקום, תשתיות, צרכים וכו'. התכנית לא הצליחה בלשון המעטה מסיבות רבות, וברור שהמצב שיווצר מחייב חלופה. בהתאם לכך מקדמת העירייה תכנית להתחדשות בניינית, שהמסלולים בה מתבססים על צרכי העיר ומותאמים לתוכניותיה, כשהיא מכוונת ל"מבנים טעוני חיזוק" בני שתי קומות לפחות וארבע יחידות דיור שנבנו על פי היתר שניתן לפני 1980.
"תמ"א 38 יצרה תמריץ כלכלי שעודד יזמים לפנות לדיירים ולומר להם: "'אתם תתנו לי את הדירות שלכם ואני אהרוס את הבניין או אבנה מעליו מספר קומות נוספות, ובכסף שאקבל גם אחזק לכם אותו'", מסביר אוז'לבו.
"מאחר ולמדינה אין יכולת להתמודד עם כמות גדולה כל כך של בניינים שצריכים חידוש, היא הפנתה את סוגיית חיזוק המבנים לסקטור הפרטי במקום להתמודד עם זה בעצמה.
"לאור ההתנהלות בנושא, החליטה המדינה כי יהיה נכון שתמ"א 38 תבוטל, מהסיבה שהמטרה הראשונית הייתה לחזק בניינים מרעידות אדמה באזורים שבהם יש סיכון גבוה שיפגעו. אבל מה שקרה זה שבאזורים כמו טבריה ובית שאן, שנמצאות לאורך השבר הסורי אפריקאי, דווקא שם מחירי הדירות נמוכים והפן הכלכלי לא מספיק בשביל לבצע את החיזוקים. זה יצר מצב שדווקא באזורי הביקוש שבהם הסיכוי לרעידות אדמה יחסית קטן, הלכו והתפתחו הפרויקטים האלו, וגם בפתח־תקוה זה הפך להיות הפרויקט הרווח בעיר. ואז אנחנו מקבלים פי שלוש יחידות דיור, אבל אין לנו יכולת לתת מענה ברמת מבני הציבור ורמת התנועה באותו אזור".
מה אומרת למעשה התכנית החדשה?
"המדינה אמנם החליטה שתמ"א 38 מתבטלת, אבל היא קבעה הוראות מעבר שאומרות שאם רשות תרצה להמשיך להשתמש בכלי של התחדשות בניינית, היא יכולה לעשות את זה באמצעות תכנית ספציפית למתווה העירוני שקיים היום. כשאני מתכנן שכונה, אני מלכתחילה בוחן את כל האלמנטים הציבוריים: שטחים ומבנים, גינות, תעבורה ועוד.
"תמ"א 38 הייתה תכנית עם רציונל נכון, אבל בלי חשיבה כוללת וללא מעצורים, כך שהיינו עדים לתוספת מטורפת של יחידות דיור בתוך הערים בלי תכנון מסודר כפי שאנחנו רגילים לעשות. התכנית החדשה תפעל לאחר חשיבה מרחבית ובחינה של כמות יחידות הדיור שיכולה להכיל בהתאם לשטחי הציבור והתנאים בשטח. במקביל, התכנית החדשה קובעת כמה יחידות דיור העירייה יכולה לאשר באופן שהשכונה תכיל אותן ללא השלכות נוספות".
איך התכנית אמורה לעבוד בפועל? מה ההליך שהדיירים עוברים?
"אותו הליך כמו תמ"א 38 עם הגשת בקשה להיתר, כשגם החוקים לא משתנים מבחינת היטלי מס שבח, מס רכישה וכו'. השוני הגדול הוא שנעשתה כאן חשיבה שכונתית וכלל עירונית. כלומר, תהיה העדפה לאזורים מסוימים שבהם יהיה יותר קל להכיל את אותה תוספת. מעבר לכך, התכנית החדשה מאפשרת תוספת של שטחי ציבור בתוך הבניינים, מה שלא היה בתמ"א 38 המקורית".
"מנגנוני בקרה"
אוז'לבו משוכנע כי התכנית הנוכחית עדיפה על זו שעומדת לפקוע. "היא מותאמת לעיר, לרחובותיה, ולמוסדות הציבור הקיימים בה", הוא אומר. "כל עיר אחרת יכולה להפעיל תכנית דומה, אבל כזאת שתואמת לתנאים הנמצאים בה. אנחנו, למשל, החלטנו שברחובות הראשיים יהיו תשע קומות ובפנימיים שבע קומות. יש משמעות רבה למרקם העיר על התכנית. בראשון לציון, לדוגמא, יכולים להחליט ההפך בהתאם לצרכים שלהם.
"התכנית החדשה מכילה גם מנגנוני בקרה וויסות. אם עכשיו חשוב לי שמרכז העיר יקבל עדיפות, אז אני אתן מכסות דווקא למרכז העיר ולא למקומות אחרים. באמצעות התכנית ניתן לווסת את כמות היחידות השנתיות שנכנסות לכל שכונה, כך שלא ייווצר גידול של אלפי יחידות דיור בשכונה מסויימת שלא מסוגלת לספוג אותן".
קראו גם:
העירייה יכולה לסרב לפרויקטים למיניהם?
"בתמ"א 38 היכולת שלי לסרב הייתה אמנם קטנה יותר, אבל העירייה לא תסרב לתכניות. התכנית החדשה מכניסה מנגנונים שמאפשרים לי לשלוט, לווסת או לבצע תכנון שקול ולא בשיטת 'כל הקודם זוכה'. העירייה תקבע באלו מקומות יהיה יותר נכון לבצע את ההתחדשות עבור כלל תושבי השכונה והעיר".
אז התכנית אמורה להגביל את היזמים.
"היא לא תפגע בהם, אבל הם יצטרכו לכוון את עצמם לפרויקטים רלוונטיים ולנקודות שבהן זה נכון תכנונית לעיר במקום ללכת ולבחור כל מקום שבו יש התארגנות תושבים".
אילו אתגרים יש בתכנית מסוג זה?
"האתגר המשמעותי הוא לווסת נכון את סדרי העדיפויות בעיר, לדעת לכוון את השוק למקומות שנכון שבהם תהיה התחדשות עירונית מהסוג הזה".
אז כמה בניינים "בעייתיים" יש בפתח־תקוה שעומדים בקריטריונים מבחינת התכנית? אוז'לבו מדבר על 2,500 בנייני מגורים שנמצאים בעיקר במרכז העיר ובשכונות הוותיקות דוגמת תקומה, אחדות, רמת ורבר, שיפר ועוד.
לאור קיומם של בניינים ישנים רבים, מה קורה אם באחת השכונות שבה נמצאים חלק מהם יש מספר דל של מבני ושטחי ציבור? האם ייתכן מצב בו לא יתאפשר פרויקט התחדשות?
"ברמה העקרונית, כל בניין יוכל לבצע פרויקט כלשהו. התחדשות עירונית היא קשת רחבה של כלים - יש התחדשות של מתחם שלם שנקרא פינוני־בינוי, יש אפשרות הריסה ובנייה של בניין בודד, יש אפשרות של הוספת מספר קומות ויש אפשרות לחיזוק בלבד של הבניין. כל בניין בהתאם ליכולת הכלכלית שלו ובהתאם לצרכי העיר יצטרך לבדוק מה נכון לו".
מתי התכנית אמורה לצאת לדרך?
"אישרנו אותה בועדה המקומית, כך שכרגע היא עוברת למחוזית לדיון ואישור. אנחנו מקווים שעד סוף 2023 היא תאושר ונוציא אותה לדרך".
יש עוד תכנית כלשהי של העירייה על הפרק להגנה מפני רעידות אדמה?
"יש הרבה תכניות של פינוי־בינוי, התחדשות עירונית של מתחמים בשכונות יוספטל, אחדות, ורבר, עמישב, לאורך הרכבת הקלה, עשרות פרויקטים של התחדשות עירונית".
