נגיף הקורונה ממשיך להכות במדינה הן מבחינת הבריאות הן מהבחינה הכלכלית. בימים כתיקונם נראים לא מעט מנופים ואתרי בנייה בפתח־תקוה ובראש העין והם תורמים לגידול ניכר במספר התושבים בערים האלה בכל שנה. ואולם מתחילת השנה, ובעיקר בעקבות פרוץ המגפה, יש ירידה חדה בהתחלות בנייה של דירות בערים הללו.
על פי ניתוח נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) שעוסקים במחצית הראשונה של 2020, הסתכמו התחלות הבנייה בפתח־תקוה ב־134 דירות בלבד לעומת 500 דירות בשנת 2019 כולה. בראש העין התמונה עגומה אף יותר: במחצית הראשונה של השנה החלו להיבנות רק 30 דירות חדשות לעומת 483 בשנת 2019.
קראו גם:
"אפקט הדומינו"
אהרון דינוביץ, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים בפתח־תקוה, מסביר כי "הבנייה בפתח־תקוה לא מספקת, ונתוני הלמ"ס משקפים זאת היטב. לצערי, משבר הקורונה רק יחריף את המצב ברבעונים הבאים ואולי גם בשנים הקרובות. יש מחסור עמוק בדירות בעיר והוא הוחרף בעקבות המשבר. אם לא יימצא פתרון להגדלה של ממש בהיצע הדירות בעיר, המגמה הזאת תימשך. דווקא בתקופה הקשה הזאת אני מצפה מהרשות המקומית ומהממשלה לעודד את הבנייה בעיר ולעודד את הקבלנים לבנות כדי שהתמונה לא תיצבע בשחור והיצע הדירות בעיר לא ייגמר לחלוטין".
רון לנדסמן, מתווך נדל"ן והבעלים של רימקס supreme פתח־תקוה, מסביר כי "מדובר באפקט הדומינו. בפתח־תקוה המחירים כבר לא זולים כל כך אלא די קפצו בשנים האחרונות. מי שקונה עכשיו הם בעיקר משפרי דיור, לעומת המצב בעבר שבו גם חבר'ה צעירים קנו את דירתם הראשונה. בעקבות הקורונה פחות אנשים קונים ובגלל זה פחות אנשים מוכרים. יש הרבה שרוצים לחכות עד שתסתיים התקופה הזאת. בגלל שאנשים קונים פחות זה משפיע גם על קבלנים שמחליטים לא לבנות.
"סיבה נוספת שגרמה להערכתי לנתונים האלה נעוצה בעובדה שיש קבלנים שזקוקים למימון כי לא כל אחד משתמש בהון העצמי שלו. וברגע שאתה לוקח מימון אתה צריך גם להציג קצב התקדמות כלשהו, ולא תמיד הם יודעים מה קורה כדי להתחייב מבחינת לוח הזמנים".
איך המצב משפיע על מחירי הדירות?
"כרגע לא מורגש שינוי גדול במחירי הדירות. אני יכול לומר שמכרנו במשרד כמה נכסים מעל מחירי השוק הרגילים ועוד בתקופת הקורונה. היו מקרים שבהם בעלי הנכסים היו חייבים למכור ולכן התגמשו בגלל התקופה וירדו ב־50–80 אלף שקלים. יותר מזה לא הורגש מכיוון שבאזור המרכז עדיין יש ביקוש. אני מאמין שהירידה מורגשת בעיקר בפריפריות".
אילו השפעות עלולות להיות לירידה בבנייה?
"אני לא חושב שהירידה תשפיע יותר מדי כי בפתח־תקוה די הסתיימו אזורי הבנייה. אומנם ישנן סירקין ושכונת הפרדס שצפויות לקום בעתיד, אבל מלבדן אין אזור נוסף שצפויים לקום בו בנייני מגורים רבים. יש פרויקטים של פינוי־בינוי ותמ"א, אבל אין מספיק שטח כמו שהיה פעם. בדירות יד שנייה השוק ממשיך לפעול כרגיל. אם מדובר בהאטה בבנייה למשך כמה חודשים, לא תהיה בעיה, אבל אם יפסיקו את הבנייה למשך שנה לפחות, כולל את הפינוי־בינוי, תיתכן בעיה ותהיה מצוקת דיור. אני לא רואה את זה קורה ולדעתי, המגמה תשתנה בקרוב".
עד כמה השפיע הנגיף על מספר הפניות אליכם?
"השפיע מאוד. בסגר הראשון זה הורגש מאוד. מבחינת מספרים, הייתי רגיל לקבל כמעט 450 פניות חדשות מקונים בכל חודש. בסגר הראשון המספרים ירדו מאוד – שיחה אחת עד שלוש בשבוע. כך התנהלנו במרץ ובאפריל. בחודש מאי, כשהמשק החל לשוב לפעילות, גם אנחנו חזרנו בצורה די טובה והיו 150–200 שיחות בחודש. המשכנו טוב עד הסגר השני ובו שוב חלה ירידה. מתחילתו עד לפני שבוע–שבועיים המצב שוב היה רע, אני מדבר על 30 שיחות בשבוע, אבל בשבוע שעבר כבר היו כמעט 80 שיחות. אנשים די התעייפו מכל המצב ומנסים לחזור לשגרה".
איך הקונים מתנהגים בתקופת הקורונה?
"בישראל אי אפשר לעצור לחלוטין את עולם הנדל"ן. אנשים מוכנים לבוא לראות דירות בסגר, ומוכרים מכניסים קונים פוטנציאליים כדי להראות את הדירות האלה אם הם צריכים לעשות את המעבר. יש כאלה שחייבים למכור כי קנו דירה אחרת וזקוקים לכסף. יש הרבה משקיעים שמחפשים הזדמנויות, ולכן השוק בכל זאת זז. אני מרגיש שהלקוחות איבדו את הסבלנות ותוהים מתי זה ייגמר. בסגר הראשון ידענו שהוא יעבור ונחזור לשגרה. פה לא יודעים מתי הוא ייגמר, ולכן אנשים כבר מתחילים להפר את ההנחיות ולהמשיך בחייהם".
"הביקוש נמוך"
בראש העין המצב קשה עוד יותר כאמור. עפרה חדד, הסמנכ"לית ואחת מבעלי חברת יורו ישראל, חברה שבונה את פרויקט "יורו בראש העין" בשכונת פסגות אפק, אומרת כי "הנתונים מעידים על כך שבשנים האחרונות לא היו מכרזים רגילים בעיר ולא שווקו קרקעות, והקבלנים לא ניגשו למכרזים שכן יצאו בעיר במסגרת תוכנית מחיר למשתכן. בשכונת פסגות אפק עדיין יש מלאי של אלפי דירות, אבל הן יצאו לבנייה רק בעתיד. לכן היום אנחנו רואים את הירידה בהתחלות הבנייה בעיר".
שלומי ארזי, זכיין סוכנות תיווך הנדלן אנגלו־סכסון מחזק את תמונת המצב העגומה. לדבריו, "מתחילת השנה נמכרו בראש העין 86 דירות חדשות בלבד לעומת 1,398 בשנת 2019. גם בדירות יד שנייה חלה ירידה משנה שעברה, אז נמכרו 347 דירות לעומת 271 ב־2020". ארזי מסכים עם חדד כי הירידה בבנייה נובעת מההיצע הגדול ומוסיף כי "בשנים האחרונות הבנייה בראש העין הייתה בעיקר לטובת מחיר למשתכן ופחות לאנשים פרטיים. אני חושב שאין לקוחות שיגיעו לראש העין במחירים שיש היום אם זה לא במסגרת מחיר למשתכן.
"המצב היום גורם לאנשים שאולי רוצים לקנות דירה לשבת בבית כי כולם מחכים לראות איך הקורונה תשפיע על המשק ועל מקום עבודתם. אם אני רוצה לקנות דירה ומחר יפטרו אותי, אהיה בבעיה. היום הביקוש לדירות נמוך מזה שלפני שנתיים–שלוש. הקבלנים לא פראיירים לממן את הבנייה כדי שבסוף התושבים לא יקנו".
ואיך מושפעים מחירי הדירות בראש העין?
"המחירים כרגע די עומדים ואנשים נוטים יותר להתפשר. אם בעבר ביקשתי סכום מסוים והייתי מתעקש עליו, היום אני יודע להתגמש כי רוב הסיכויים שגם זה שאקנה ממנו יתגמש איתי. בגדול אנחנו מתחילים לזהות ירידות קלות. מי שחייב למכור מוריד את המחיר באחוזים אחדים כדי להיות ריאלי מבחינת השיווק. אם מחירי דירת ארבעה חדרים נעים מ־1.75 עד 1.8 מיליון שקלים, היום אנשים מפרסמים ב־1.7 עד 1.72 מיליון שקלים.
"אולי בעוד שלוש שנים המחיר יתחיל לרדת כשבעלי הדירות במחיר למשתכן יוכלו למכור. ייתכן שגם כאן נכנס השיקול של הקבלנים אם לבנות או לא, וייתכן שבעוד כמה שנים ההיצע של דירות יד שנייה יגדל. אם בעלי הדירות יתחרו בקבלנים, אולי הקבלנים לא ימכרו והם כן".
מה מצב הפעילות אצלכם היום?
"בוא נאמר שאם בעבר היינו מטפלים ב־10–15 לקוחות חדשים ביום, היום אנחנו בקושי מטפלים בלקוח אחד. אנחנו לא יכולים לעשות יותר מדי חוץ מלשווק באינטרנט ולהראות דירות ריקות. לדירה מאוכלסת אנחנו לא מגיעים כי אנשים צריכים לצאת מהבית לכמה דקות והלוגיסטיקה יותר מדי מורכבת. בכל זאת אנחנו שומרים על קשר עם כל הלקוחות ומשתדלים לתת מענה".
מה יקרה לדעתך בחודשים הקרובים?
"תלוי. אם נמשיך לחיות עם הקורונה ולא נהיה בסגרים נוספים, אנשים יחזרו לשגרה כלשהי – יסעו לחו"ל, הבנייה תחזור ויקנו דירות. הביקוש תמיד קיים כי אנשים תמיד רוצים שתהיה להם דירה משלהם, אבל אם לא יהיו מספיק התחלות בנייה המחירים יעלו".
לסיכום, היית ממליץ לאנשים לקנות דירה בתקופה הזאת?
"מי שצריך לקנות, שיקנה במחירים האלה. מה יקרה בעוד חצי שנה או שנה? רק הנביאים יודעים".
התחלות בנייה מתחילת השנה ועד סוף יולי:
פתח־תקוה:
55 דירות של 3 חדרים;
42 דירות של 6 חדרים ויותר;
23 דירות של 5 חדרים;
13 דירות של 2 חדרים;
דירה אחת של 4 חדרים.
ראש העין:
20 דירות של 3 חדרים;
7 דירות של 6 חדרים ויותר;
3 דירות של 4–5 חדרים.
***על פי נתוני הלמ"ס
