בעוד הביקוש לדירות בעיר ממשיך לעלות ואיתו גם מחירי הנדל"ן, שוכנים להם במשך עשרות שנים שני מגרשים מיותמים בגודל שני דונם (ביחד) ברחוב גרינשטיין השקט שבשכונת קרול המהווים מחזה די נדיר באזור רווי הבנייה.
לאורך השנים נעשו מספר נסיונות מצד גורמים בענף הנדל"ן, שזיהו את הפוטנציאל במקום, לאתר את בעלי הקרקעות כדי לנסות ולרכוש אותן אבל ללא הצלחה. רק לאחרונה אותרה הבעלים, לא אחרת מאשר קשישה, בת למשפחה מוכרת מאוד במשק הישראלי, שמעדיפה להותיר את המצב על כנו, למרות שיש על השטח חוב של מיליונים למס רכוש.
מגרשים בירושה
מי שהצליח לפתור את תעלומת הבעלים הוא עו"ד עוז שושן, שמתמחה בין היתר באיתור בעלים היסטוריים של נכסים ונקרא למשימה על ידי בעליה של חברת השקעות נדל"ן. "אפשר לומר שבשלוש השנים האחרונות פנו אליי יזמים, קבלנים ובעלי חברות השקעה בנדל"ן כדי שאאתר את בעלי הנכס, אבדוק את הזכויות, את החובות על השטח ועוד", הוא מספר.
איך הגעת אל בעלת הקרקע בסופו של דבר?
"יש לי כל מיני כלים מבחינה גנאלוגית, הרכבה של עצי משפחה וכו', וכך אני מגיע לכל מיני יורשים של קרקעות ונכסים גם בארץ וגם בחו"ל.
"בפתח־תקוה אני מתעסק הרבה מאוד זמן באיתור בעלים של קרקעות היסטוריות, וכך יצרתי מאגר נתונים על הרבה מגרשים שלפעמים עוזר לי להרכיב את הפאזל במקומות אחרים. בנוסף, אני משתמש בכלים שפיתחתי כדי להגיע לכל מיני בעלים שלא מצליחים לאתר תקופות ארוכות.
"למרות זאת, לא היה פשוט להגיע לבעלת הקרקע. זה הצריך חקירה פרונטלית כדי להבין שאכן מדובר בה. הצלחנו להגיע למטפלת שלה, שגם הייתה חשדנית בהתחלה, ובסוף היא הסכימה לדבר אחרי ששלחנו מכתב רשום. בהמשך, באמצעות התיווך של המטפלת, בעלת הקרקע הודתה שהשטח באמת שייך לה. זה היה קרוב לשנה מאז שהתחלנו לחקור את הנושא".
ניהלת איתה משא ומתן?
"אמרתי שיש הרבה יזמים שרוצים לרכוש את השטח, הם ינקו את חוב המס שיש שם, יבנו דירות ואפשר להתקדם פה. היא בהתחלה אמרה נבדוק, אבל זה לא הבשיל לכלום. היא אמרה שהיא מודעת גם לחוב שעומד על מיליוני שקלים על כל אחד מהמגרשים, אבל זה לא שמס רכוש דופק לה על הדלת. הם דוגלים בגביה פסיבית.
"כלומר, הם לא נוקטים צעדים של ניסיון אקטיבי לגבות את המס, כמו עיקולים וכו', אלא מחכים בסיבוב. ברגע שהיא תבוא לבצע עסקה על הקרקע הם יגידו 'את צריכה אישור מס רכוש'. הטאבו למעשה יעצור אותה, ואז היא תצטרך לשלם".
קראו עוד>>>
על פי דבריו של עו"ד שושן, הקשישה קיבלה את שני המגרשים בירושה בשנות הארבעים, ומאז לא בוצע בהם דבר מלבד הפיכתו של אחד מהם לחניון עירוני, כפי שנעשה לא מעט בשנים האחרונות במגרשים שלא בשימוש.
מדוע למעשה היא לא בונה בשטח או מוכרת אותו?
"זה לא ברור. היא מעדיפה להשאיר את המצב על כנו. זה חבל כי לאחרונה הדירות במרכז העיר עלו ב־30 עד 40 אחוז בלי שום היגיון, ויש מגרשים ריקים שאפשר לנצל אותם ולבנות בהם עשרות דירות. יש קבלנים שרוצים לקחת את המגרש, אז בואי תשחררי עוד עשרות דירות לשוק".
מה שווי הקרקע שברשותה?
"אני לא שמאי אבל יודע שחצי דונם באזורים פחות טובים נמכרו ב־10 מיליון שקל, ואני מדבר איתך על תקופה של לפני כשנה. מאז הייתה השתוללות מטורפת. פה יש כמעט שני דונם, כך שמדובר על עשרות מיליונים. תסתכל ימינה ושמאלה ותראה איפה זה נמצא, באזור של בנייה רווייה".
"ארוך ומורכב"
אז עד כמה הקרקע מבוקשת? "רדפו אחריי על המגרשים האלה ואמרו שמוכנים לרכוש בעסקאות שונות, והיו הרבה כאלו, לא אחד", מספר עו"ד שושן. "נכון, יש לה חוב של מס רכוש שלא ימחק, אבל הצענו לשלם את כל המיסים שחלים על הקרקע, לסגור את החוב על מס רכוש ופשוט לתת לה כסף, כך שזו עסקה שמשתלמת לכולם. בכל זאת דבר לא קורה".
2 צפייה בגלריה
עו"ד שושן: "אני לא שמאי אבל יודע שחצי דונם באזורים פחות טובים נמכרו ב־ 10 מיליון שקל"
(צילום: ברצי גולדבלט)
לדבריו, הקשישה לא דאגה לעדכן את השם בטאבו. "לא מעט פעמים אני מטפל במקרים בהם אני רואה נסח טאבו שלא מוצאים את הבעלים כי אין מספר תעודת זהות", הוא מסביר. "ברגע שהיא הייתה מעדכנת, היה ככל הנראה יותר קל לאתר אותה, אבל היא לא עשתה את זה מאז שהיא נרשמה על הקרקע בשנות הארבעים ועד היום".
מה המשמעות במצב כזה?
"בעלי נכסים במצב כזה נוטלים סיכון לא מבוטל, שכן חוב למס רכוש מהווה חוב ראשון על הקרקע, וככזה הוא מעולם לא נמחק אלא רק צובר ריביות ופיגורים. עד להסדרת החוב לא יכולים בעלי הקרקעות לבנות עליה, למכור אותה, להעביר בעלות, לקבל משכנתא, לבצע הליכי תכנון ובנייה ולהסדיר ירושות בטאבו.
"בעל הנכס מסתכן גם בכך שהמדינה תנקוט נגדו צעדים מכוח פקודת המיסים (גביה) ואף יתרה מכך תתפוס חזקה על הקרקע, כשגובה המס יעלה על שווי המקרקעין, וכך הוא עלול לאבד רכוש בשווי עשרות מיליוני שקלים.
"בנוסף, כשבאים לבצע מכירה או לרכוש את הקרקע מאותה גברת או אדון צריך לעשות הוכחת זיהוי, הליך מורכב שעושה אותו רשם המקרקעין וצריך להוכיח זיקה לקרקע. זה לא פשוט.
"מי שלא מעדכן זיהוי בזמן יהיה לו קשה לקנות או למכור. צריך להוכיח ולהראות מסמכים היסטוריים על הבעלות ורכישת הקרקע, מסמכים שיכולים ללכת לאיבוד. עכשיו היא צריכה להראות מסמך של הירושה, אולי משנות ה־30, וספק אם עדיין קיים.
"לכן אני אומר שזה הליך מסובך, ארוך ומורכב שדורש הרבה דיוק. זה שהיא לא רשמה את עצמה אז, יקשה על היורשים שלה שאולי יחליטו יום אחד למכור את הנכס".
מה צפוי לקרות בעתיד עם השטח?
"כרגע יש כל מיני תכניות עתידיות על מרכז העיר, כך שאני לא יודע עד כמה המגרשים האלו חמים ברמה האדריכלית. אבל כבר היום אם תזרים למרכז העיר שני בניינים חדשים, אין לי ספק שהאזור הזה והציבור ייצא נשכר מכל הסיפור, כולל רשות המסים וגם העירייה.
"יחד עם זאת, כל עוד ראשות המיסים לא לוחצת עליה כדי לשלם את המס וכל עוד היא בחיים, אני לא רואה שינוי מגמה. בוא נאמר כך: המצב יכול להשתנות רק אם רשות המיסים תחליט באמת לעשות גביה אקטיבית. קשה לי להאמין שאם זה לא קרה עד היום, הם יעשו את זה עכשיו".
לעדכונים: חדשות פתח תקוה
