רוב הישראלים כבר יודעים שההשקעה המשתלמת ביותר כיום היא בתחום הנדל"ן, אבל לא כולם יודעים שהעסקאות הטובות ביותר בנדל"ן הן עסקאות "פריסייל" - טרום שיווק הפרויקט.
מה המשמעות של עסקאות פריסייל? "לפני שפרויקט יוצא לאור", מסביר לנו אבי ממן סמנכ"ל חברת power group, "מחוייב היזם מטעם הגוף המלווה למכור מספר מסויים של דירות מכמה סיבות, אך בדרך כלל הדירות הללו נמכרות במחיר נמוך משמעותית בתנאי תשלום נוחים ומתחת לרדאר".
"מבחינת היזמים, שלב הפריסייל האמיתי זהו הפסד כסף אך אין להם הרבה ברירה ולכן לא תראו לעולם יזם שיוצא במכירת פריסייל בכותרות אלא כל העסקאות נסגרות מתחת לשולחן ובתקופה קצרה מאוד - ואלו העסקאות הטובות ביותר בהן פוטנציאל הרווח עצום. בפרט, כשנכנסים בתנאי תשלום נמוכים כגון 15-20 אחוזים במעמד חוזה ויתרת התשלום רק באכלוס הדירה. כך ניתן להנות מעליית ערך משמעותית. מלבד עליית הערך השנתית, זכרו שרכשנו עוד בטרם יציאת הפרויקט לשיווק. בעת יציאת פרויקט לקמפיין שיווק אנחנו נפגוש 5-8% מחירים גבוהים יותר מהפריסייל האמיתי וכך בתקופה קצרה ניתן להרוויח עד 50% על ההון העצמי.
לקבוצת הווטסאפ פריסייל ישראל לחצו כאן
אם עסקאות פריסייל זה כל כך מושלם, אז מה הקטש פה?
"ישנן שתי בעיות בעסקאות הללו: הראשונה היא לאתר אותן. כמו שהדגשתי, היזם לעולם לא יפרסם את המכירות הקודמות (הפריסייל האמיתי), אלא ישתדל לסגור אותן מתחת לרדאר ומפה לאוזן בלבד. הבעיה השנייה היא שעסקת פריסייל אמיתית לא מתאימה לכל אחד. בשלב הפריסייל לרוב החומר השיווקי אינו מסודר סופית, יש רוכשים שמעדיפים להגיע למשרד מכירות מפואר ולהרגיש שקיבלו הטבה כלשהי. זה נכון ויפה כאשר הפרויקט יוצא לשיווק לציבור הרחב, אבל לא בשעת הפריסייל האמיתי. בשלב זה לא תפגשו משרד מפואר ובטח של תצליחו לקבל הטבה נוספת מלבד המחיר המיוחד. נכון, כשהפרויקט יוצא לשיווק היזם מעלה מחיר גם בשביל לתת לכם הטבה מיוחדת 'להרגשה' אבל זכרו כי הפריסייל האמיתי נסגר ב-8% פחות".
האם המחיר באמת מתחת למחירי השוק?
"שאלה חשובה. לעולם לא מצאנו יזם שניגש למכרז והציע הצעה מתחת למחיר שוק. תמיד מכרזי הממשלה נסגרים בכמה מיליונים יותר מהשמאות. למה? כי היזם יודע איך לייצר לעצמו עסקה טובה, יזם יודע לבדוק את התכניות העתידיות של האזור ובכך יודע שהמחירים יהיו יקרים יותר ואכן מציע מחיר יקר יותר על המגרש.
"אני תמיד מציע למשקיעי פריסייל: במקום לחפש עסקה מתחת למחיר שוק במשך שנים פשוט תדעו לייצר אותה, תרכשו נכס בחיתולים של הפרויקט במיקום עם פוטנציאל. אל תדאגו, היזמים יודעים למכור במחיר גבוה יותר ולעשות לכם את ההשבחה, בפרט שכונות שעוברות התחדשות עירונית".
תוכל לתת דוגמה לאחת העסקאות שנתקלת בהן?
"אתן דוגמה: אני רכשתי דירה בשכונת קריית היובל בירושלים בפרויקט שעבר התחדשות עירונית, המחיר בפרויקט היה בזמנו 2.5 מיליון שקלים לדירת 5 חדרים, בזמן שדירות ישנות בשכונה היו עולות 1.5 שקלים. אבל ידעתי שני נתונים חשובים: אחד תמיד בדירות ישנות וחדשות נפגוש פער, אפילו של 30%. דבר שני, פתחתי את אתרי העירייה ובדקתי לאן השכונה הולכת מבחינת התחדשות, כמו כן בדקתי בדיוק מהו ההון העצמי שיש לי ואותו אני רוצה להניח.
"ואכן, גיליתי פוטנציאל רווח עצום ורכשתי את הדירה. כן, לכאורה רכשתי דירה במחיר גבוה ממחיר השוק, אבל אגלה לכם סוד - היום הדירות הללו שוות בסביבות 4.5 מיליון שקלים, עלייה מדהימה בתוך 4 שנים. בפרויקטים חדשים על הנייר בשכונה הזאת אין למצוא דירה כזו פחות מ-4.2 מיליון שקלים. זה נקרא לייצר עסקה מציאה. זכרו ולימדו איך לייצר לכם עסקה מציאה ולא לחפש רק עסקאות מתחת למחיר שוק. חבל, אתם מפסידים כסף בזמן הזה".
להצטרפות לקבוצות הווצאפ פריסייל ישראל לחצו כאן
לדעתך מחירי הדירות ימשיכו לעלות?
"יש טריגר אחד שמעלה את המחיר כבר 75 שנה במדינת ישראל. זה לא הריביות ולא המלחמות, אלא היצע וביקוש. ככל שנושא זה לא יטופל המחירים ימשיכו לעלות. בכל שנה אנחנו חושבים מחדש שהפעם זה הסוף, הפעם המחיר ירד, ובכל שנה מגלים שלא והמחירים עלו. עצה שלי: פשוט תיכנסו לגלגל הרוכשים ותרכשו, אל תחכו ואל תדאגו כי המחירים לא יירדו. אגב, המדינה לא רוצה שהמחירים יירדו אבל זה נושא בפני עצמו".
למי מתאימה עסקת פריסייל?
"כמו שהדגשתי לעיל, לא לכל אחד. אנחנו מכרנו פרויקט פריסייל ברמה שפגשנו רוכשים בלובי של בית מלון והתכניות היו בכלל בתמונה בפלאפון, אך כעבור ארבעה שבועות בלבד נפתח משרד המכירות מאיר עיניים והרוכשים שילמו כ-180,000 שקלים יותר על מחיר הדירה. נכון, הרוכשים שלנו הרוויחו 180,000 שקלים בחודש אחד. לכן עסקאות כאלה מיועדות רק למי שיודע לזהות הזדמנויות".
איך אתה מסביר את זה שאנחנו רואים כותרות פרסום של פרויקטים פריסייל?
"נכון, היזמים גילו שהסיסמה 'פריסייל' אכן מוכרת וכשהפרויקט יוצא לשיווק לציבור הרחב הם מפרסמים כותרת 'פריסייל'. אבל פרסום זה בסך הכל מבשר על הוצאת הפרויקט לציבור הרחב אך אינו מסמל את מחיר הפריסייל האמיתי. וכמו שאתם יודעים, הוא כבר בוצע מתחת לרדאר".
מאיזה סכום ניתן להיכנס לעסקת פריסייל?
"כיום השוק מאפשר תנאים נוחים, עם תשלום של כ-20% בלבד בחתימת החוזה. עסקה טובה אמיתית היא כמו חליפה שתפורה על בן אדם והוא חייב לדעת כיצד ניתן לסיים את העסקה ביום האכלוס. אנו מקבלים פריסיילים הן בערי המרכז והן בערי הפריפריה, בהם המחירים נמוכים יותר, ולכן כל רוכש ומשקיע יכול למצוא אצלנו את ההזדמנות הטובות ביותר".
חברת Power Group
חברת power group עובדת עם כלל החברות והיזמים הגדולים במשק/ בין לקוחותיה ניתן למצוא חברות כגון אפריקה ישראל, קרדן, אזורים, קרתא, יהודה רחמים ובכלל הצמרת של עולם הנדל"ן. בזכות הקשרים ההדוקים וההצלחות הרבות לאורך השנים עם כלל החברות, עסקאות הפריסייל האמיתיות מתנהלות על ידה והחברה מביאה לכם את ההזדמנות הטובה ביותר בעולם הנדל"ן.
לקבוצת הפריסייל ישראל בהם מתפרסמות העסקאות הטובות ביותר לחצו כאן
לאתר החברה לחצו כאן
מוגש מטעם פאוור גרופ
