"בחודשיים האחרונים אנו עדים לירידה משמעותית בפעילות הנד"לנית בערים פתח־תקוה וראש העין", אומר יו"ר לשכת המתווכים בפתח־תקוה, ערן ניסים. לדבריו, הגורמים למצב הם המחירים שהרקיעו שחקים וכן ריביות המשכנתא וכוחות השוק "מצד אחד יש מוכרים שחייבים למכור נכס מאילוצים או שקנו והתחייבו לנכס אחר. אלה נאלצים להגמיש את מחיר הנכס בין 5%-10% מה שבעצם ייאזן את השוק ויחזיר ככל הנראה לעלייה ריאלית ממוצעת ולא לקפיצה של 20% ויותר שראינו בשנה האחרונה".
מה מידת האטרקטיביות של שתי הערים?
"פתח־תקוה וראש העין כיום הן 'ערים שואבות' קהל איכותי רב מגוש דן, ערי השרון ובכלל כערים מתפתחות וחדשניות ומפותחות ביותר שצביונם נצבע מחדש בקרב הקהל הישראלי עם שכונות חדשות יפיפיות ונגישות מדהימה. אלה כבר לא 'ערי פשרה' לציבור בגלל מחיר זול יותר מרמת גן, תל אביב או הרצליה שמשכו קהל מערי הצפון או הדרום אלא ערים מפותחות וחדשניות אפילו יותר מהערים השכנות. יש להן כיום היצע מטורף של מרכזי קניות מודרניים, מותגי ענק, מסעדות שף, רשתות הכי גדולות בישראל, מבנים חדשניים, בנייני פאר חדשים וכבישי גישה חדשים עם יציאות לכבישים מהירים ־ כביש 6 ומהצד השני כביש גישה ל־471 עד תל אביב וכן ההיפך לכיוון ירושלים וכביש נתב"ג וכביש 5 שמחבר גם לערי השרון".
"ראש העין היא פנינת הנדל"ן החדשה של אזור המרכז", מסכים יו"ר לשכת המתווכים בראש העין, רואי בן חמו. "העיר חוותה תנופת בנייה יוצאת דופן מאז הסכמי הגג שנחתמו בשנת 2014 במסגרתם נבנו שתי מגה שכונות ־ פסגות אפק ונופרים. שכונות אלה שינו את פניה של העיר לבלי היכר".
עם זאת, הוא כן סבור שלמחירים יש תפקיד בנהירה הגדולה, שלדבריו "נובעת בעיקר מצעירים שכבר לא יכלו להרשות לעצמם לגור בערים כדוגמת תל אביב, רמת גן, ראשון לציון ועוד".
על רקע המצב במשק והעלאות הריבית נראה בכל זאת עליית מחירים?
ניסים: "בהחלט. מחירי הדיור בערים אלה הרקיעו שחקים וכנראה עוד ירקיעו לקראת תחילת הפעלת הרכבת הקלה שתחבר את פתח־תקוה עם תל אביב, וכן מגדלי המשרדים המפוארים בכניסה לפתח־תקוה שהביאו אליה חברות הייטק, מסחר ומשקיעים רבים".
בן חמו: "עליית הריבית שבע פעמים ברציפות והצפי לעליות נוספות הובילה לבלימה, שלדעתי התחילה מאוחר מדי, וגרמה להלם מוחלט בקרב הרוכשים הן למגורים והן להשקעה. העומס בהחזרי המשכנתא הובילו לעצירה כמעט מוחלטת ולירידה בביקושים בעיר במעל ל־70%. תמונת המצב כרגע היא שמי שחייב למכור בשל קנייה אחרת יתמתן ויתפשר על המחיר ואת זה אנו חשים בשטח.
"הצפי שלי הוא שכרגע תהיה רגיעה לתקופה של כחצי שנה", הוא אומר אך מוסיף, "מכיוון שעדיין מבחינת סדרי הגודל של מחירי הדירות בראש העין שזולים משמעותית מהערים השכנות השוק יחזור לעצמו והעלייה תמשיך בקצב נמוך יותר משמעותית".
כפר גנים ג'
רקע: "השכונה הוקמה בסוף שנות ה-2000 בין כפר גנים א' מצפון לכפר גנים ב' ממזרח. ב־2003-2004 החלה תנופת בנייה גדולה בשכונה. במרוצת השנים נבנו בניינים חדשים בבניה איטית ופרטנית, אך לפני כשש שנים החלה בניה חדשה מסיבית יותר במתחם רוזמרין (בין רח' בן גוריון לויצמן), רחובות מסקין-שמחי ואזור נקאש".
המחירים: "בעשור האחרון המחירים זינקו, עד שהכפילו את עצמם. בשנה האחרונה מחירי הדירות בשכונה זינקו ב־500,000 שקל בממוצע!
להיצע הדירות למכירה יש תמהיל מיוחד: דירות חדשות לחלוטין יחד עם דירות יד שנייה שחלקן בנות 12-15 שנה. הדבר יצר מנעד רחב של מחירים בין דירות בגודל זהה אך בגיל שונה ובנראות ומפרט אחרים. עם זאת, העובדה שכמות הנכסים העומדים למכירה בכל זמן נתון לא גבוהה, שומרת על רמת מחירים גבוהה וביקוש ער, הן בבניינים הוותיקים והן בחדשים יותר".
צפי ל־2023: "יחד עם הביקוש הער, אין להתעלם מעליות הריבית על החזרי המשכנתא, מה שמקשה על הקונים לעמוד בעליית המחירים הגדולה של השנה האחרונה, בנוסף לעליות הריבית. מצד שני, המוכרים משתדלים לשמור על ביקושי מחיר גבוהים. אלה גם אלה ייאלצו להתפשר ולהגיע לעמק השווה".
אילנית בניטה, מתווכת נדל"ן
שכונת נווה עוז
רקע: "שכונת נווה עוז הנה שכונה פסטורלית של בתים פרטיים צמודי קרקע אשר נחשבת כיום לשכונה המבוקשת והיקרה ביותר בעיר פתח־תקוה. היא מורכבת משני איזורים עיקריים - הוותיקה והחדשה, אשר התפתחה ב־20 השנים האחרונות. נווה עוז ממוקמת במערב העיר במיקום אסטרטגי, סמוך למרכזי העסקים ולמרכזי המסחר והבילוי של פתח־תקוה וכן בסמוך ליציאה מהעיר ולצירים ראשיים. בנוסף היא קרובה לתוואי הרכבת הקלה אשר מוקמת בימים אלו , ובנוסף מתוכננות בשכונה כשתי תחנות מטרו עתידיות".
המחירים: "המחירים בשכונה עלו בשנה האחרונה בעשרות אחוזים. בשנת 2021 נמכרו קוטג'ים בכ-5-6 מיליון שקל ובשנת 2022 המחירים זינקו לכ-7-8 מיליון שקל. מחירי מגרשים בשכונה נעים בממוצע סביב 14,000 שקל למ"ר, אך קשה מאוד להשיג מגרש בשכונה"
צפי ל־2023: "למרות ההאטה בסוף 2022 אנו לא צופים ירידה במחירים בשכונת נווה עוז, מכיוון שהביקוש לשכונה גדול מאוד וההיצע קטן".
גיא גואטה ('דירות גואטה')
אם המושבות–נווה גן
רקע: "מהשכונות הנחשקות של פתח־תקוה. אם המושבות החדשה היא אף בין המבוקשות בארץ והיא מתפקדת כעיר בפני עצמה עם אוכלוסייה חזקה וכל השירותים האפשריים. לנווה גן יש צביון מעורב דתי-חילוני וקירבה לרכבת הקלה מה שהופך גם אותה לשכונה מאוד מבוקשת".
המחירים: "אנו חווים תקופה מאתגרת של חוסר יציבות ביחס ישיר למה שקורה עם הממשלה. עד לפני זמן קצר לא היה היצע גדול בשכונה וכל דירה נמכרה במחירים דמיוניים שטיפסו בכל חודש ־ לדוגמא דירות 4 חדרים ב־3 מיליון שקל ויותר".
הצפי ל־2023: "בימים אלו אנו חווים עצירה של עליית מחירים ואפילו ניתן להרגיש התגמשות במחירים או במילים אחרות המחירים עוצרים ואף יורדים בממוצע של עד כ־10% וזה ניכר אצל המוכרים שהתחייבו וחייבים למכור בתקופה הנוכחית. למרות זאת, הקונים עדיין יושבים על הגדר ולא יודעים אם המחירים יירדו עוד או שימשיכו לטפס. עם זאת, בהחלט השוק משדר ירידה ונוכח כך יש סחבת וציפייה להורדת מחירים נוספת. הקונים נאלצים לקחת משכנתאות במחירים גבוהים שמטפסים בכל יום. אנחנו לא נביאים אבל יש התקררות בשוק ובהמשך נדע אם זה לטובת עלייה נוספת או ירידת מחיר לאיפוס השוק שעלה בממוצע בכ־20%".
כפיר כץ ואיילת רובינשטיין, ('שחף נכסים')
מרכז פתח–תקוה
רקע: "האזור מאופיין בבנייה ישנה מאוד. במרוצת השנים החלו היזמים להרוס את הבתים הישנים ולבנות בניינים חדשים, מה שהביא למגוון סוגי דירות. האוכלוסייה במרכז העיר היא אוכלוסיה מבוגרת, עולים מחבר העמים ותושבים ותיקים שאין באפשרותם לקנות דירה במחירים גבוהים יותר".
המחירים: "מחירי הדירות בשנת 2021 היו בממוצע בבניינים ישנים כ־15,000 שקל למ"ר ו־19,000 למ"ר בבניינים חדישים. בשנת 2022 המחיר בישנים זינק ל־19,000 שקל למ"ר ובחדשים ל־23,000 שקל".
צפי ל־2023: "תוואי הרכבת הקלה וכן קווי המטרו המתוכננים גורמים לעלייה בביקושים למגורים והשקעה. עם זאת, שנת 2022 הסתיימה עם האטה בשוק הנדל"ן יחד עם עליית הריבית דבר אשר יעצור את עליית המחירים מכיוון שהאוכלוסייה באזור זה לא תוכל למנף את עצמה במשכנתא בסכומים גבוהים יותר".
מוטי גואטה ('דירות גואטה')
כפר גנים א'
רקע: "מספר שכונות סמוכות בפתח־תקוה. כפר גנים א' הוא החלק הוותיק ביותר של השכונה ומתפרס מרחוב כץ דרום מערבה ועד לרחוב הנשיאים ולרחוב יהלום. בחלק זה גם מצוי בית חולים השרון".
המחירים: "לאחר שבשנות ה־2000 נבנתה שכונת כפר גנים ג', שכונה חדשה ויוקרתית וכביש מכבית (471) אשר מאפשר יציאה מהירה מהעיר, מחירי הנדל"ן החלו לעלות גם בכפר גנים א'. כיום רמות המחירים באיזור לדירות 4 חדרים מקבלן נמכרות סביב 2,650,000 שקל, דירות 3 חדרים נמכרות סביב 2,150,000 שקל ודירות בעלות פוטנציאל להתחדשות עירונית בגודל 50-60 מטר נמכרות סביב 1,800,000 שקל. דירות 4 חדרים משנות ה־80 שלרוב מגיעות כבר עם מעלית וחניה נמכרות סביב 2,200,000 שקל".
צפי ל־2023: "בשכונה ניתן למצוא נכסים ישנים בעלי היתכנות להשבחה עתידית, פרויקטים לאחר סיום תמ"א 38 ופרויקטים חדשים שנבעו מעסקאות קומבינציה בשטחים בהם היו קיימים בתים פרטים ישנים".
אבי סלם ('סנטר אחת')
הדר גנים
רקע: "זוהי שכונת הדגל של הציבור הדתי בעיר. על אף המגדלים וגורדי השחקים שהוקמו בה היא מצליחה לשמור על אופי קהילתי וחמים. מעין יישוב קהילתי בתוך העיר הגדולה.
בשכונה יש שירותים קהילתיים כמו גנים, בתי ספר, גינות מטופחות ובשנה האחרונה הוקם ברחוב ישעיהו משורר מרכז קניות קרסו הנותן מענה לשירותי רפואה, בנק, בילוי ושופינג. הדר גנים ממוקמת על ציר 471 וכביש 40 מה שנותן לה גישה מהירה לתל אביב וירושלים ואפשרות נוחה למשתמשים בתחבורה ציבורית להגיע בקלות לערים מרכזיות".
המחירים: "בשכונה כ־20 קהילות להן משתייכות משפחות ומגבשות שייכות קהילתית, מה שהופך אותה לביצת נדל"ן מבוקשת מאוד וכשיש ביקוש ופחות היצע מחירי הדירות מזנקים בהתאם. כך למשל, דירת 4 חדרים במגדלים החדשים (7 שנים) אפשר למצוא סביב 2.6־2.7 מיליון שקל, דירת 5 חדרים יכולה גם לחצות את ה־3 מיליון".
צפי ל־2023: "העליות הבלתי פוסקות בריביות המשכנתא מובילות לכך שיש פחות קונים. דירות שהיו נמכרות תוך שבועות ספורים עומדות למכירה חודשים שלמים. הדבר בהחלט יצור התייצבות במחירים ואפילו יש צפי לירידה קלה במחירים. עם זאת התפתחות השכונה האופי שלה והמיקום שלה ישאירו אותה תמיד מבוקשת ואטרקטיבית".
עמי רוזן ('ATLAS')
כפר גנים ב'
רקע: "שכונה מעולה עם רחובות קטנים ושקטים המזכירים את פתח־תקוה של פעם. בשכונה יש פארקים, מרכזי קניות, מרכזי מסחר, בתי כנסת ויציאה נוחה לכביש 471 המחבר לכבישים ראשיים".
המחירים: "ישנה עלייה חדה במספר העסקאות בשכונה. השכונה מבוקשת מאוד ולצד בנייה ותיקה יש התפתחות גדולה ופרויקטים רבים נבנים ומחדשים את השכונה. ישנה עליה חדה גם במחירי הדירות שמגיעה ל־100% בעשור האחרון. לדוגמא מחיר ממוצע לדירת 4 חדרים חדשה נע סביב 2.7 מיליון שקל ול־5 חדרים 3.15 מיליון. גם בדירות להשכרה אנחנו רואים ביקוש ועליית מחירים: מחיר ממוצע לדירת 4 חדרים בשכירות נע סביב 6,000 שקל ו־7,000 שקל ל־5 חדרים".
הצפי ל־2023: "המשך ההתחדשות העירונית, את בנייני הרכבת הישנים שמילאו תפקיד נכבד בהתיישבות השכונה מחליפים במהירות שיא בניינים חדשים ופרויקטים רבים כבר נמצאים בביצוע. השכונה הייתה יקרה תמיד ביחס לכלל השכונות בעיר, היא נגישה ויש בה מגוון דירות, לכן היא מדברת לפלח שוק רחב מאוד של אוכלוסייה ולכן אני ממליץ בחום לקנות נכס להשקעה בה".
צחי רזאל ('נדל"ן סנטר')
רמת ורבר
רקע: "השכונה מקיפה היום את מרבית השטח הבנוי במערב העיר. היא מונה 25,000 תושבים והצפי הוא להגדלה משמעותית בעשור הקרוב בעקבות התחדשות עירונית. השכונה שינתה פניה ואם בעבר התאפיינה בעיקר באוכלוסייה מבוגרת כיום יש ביקושים גבוהים בקרב זוגות צעירים הרוצים להנות מהיתרונות וההתחדשות שיש לשכונה להציע".
המחירים: "ללא ספק ישנה עלייה חדה. מחיר דירה ממוצע בשכונה בשנת 2009 הסתכם ב־765,000 שקל לעומת שנת 2022 אז עמד המחיר הממוצע לדירה על 2,263,000 שקל. רוכשי הדירות הנוהרים לשכונה בשנים האחרונות הם משקיעים וזאת בעקבות צפי לעליית מחירים בעיקר בגלל הקרבה לקו הרכבת הקלה , פארקים, מרכזי קניות, מרכזי מסחר ומשרדים הנבנים בסמיכות, מקומות בילוי ופנאי וכמובן אפשרויות התעסוקה".
צפי ל־2023: "אני משוכנעת שהשכונה שתיתן את הקפיצה הגדולה ביותר היא שכונת רמת ורבר בפרט ובכלל כל הרחובות הסמוכים לאורך קו הרכבת".
מירב שמעוני, ('נדלן סנטר פ"ת')
