מלחמת "חרבות ברזל" טלטלה את כל תחומי חיינו, כשאחד המשמעותיים שבהם הוא ענף הבנייה והנדל"ן. קבלנים נותרו ללא פועלים, אזרחים נקלעו לקשיים כלכליים והמצב הביטחוני ייצר תנודות משמעותיות בענף והקפיא את השוק. איך הגיב הנדל"ן בפתח תקוה, בראש העין ובבקעת אונו למצב, ומה צפוי לקרות בשנת 2024?
פתח תקוה: ביקושים לממ"ד
"אם עליות הריביות ב-2023 די הקפיאו את השוק, אז המלחמה גרמה לעצירה מוחלטת", אומר רון לנדסמן, מנכ"ל ובעלי רשת "LANDSMAN". "המשרד שלנו היה נעול במשך שבוע ובהמשך התחלנו לשמש כחמ"ל עבור משפחות מפונות שביקשו למצוא דירה באזור ואכלסנו אותן בדירות ללא עלות. כמות העסקאות באוקטובר האחרון ירדה אצלנו ב-95 אחוז. בנובמבר החלה התעוררות. אנשים הבינו שהמצב יימשך, ניסו לחזור לשגרה, והחלה נהירה לפתח תקוה, שהיא יעד יחסית מרכזי ואטרקטיבי, גם בגלל המחיר. קיבלנו גל פניות של מפונים שרצו לעבור לכאן בשכירות לטווח ארוך".
איך זה השפיע על המחירים?
"למרות שהביקוש עלה, מחירי השכירות לא עלו, כי אנשים לא רצו לנצל את מצוקת המפונים. 3 מתוך 4 מתעניינים חיפשו דירה עם ממ"ד. אם עד המלחמה אנשים בחרו דירות לפי השכונה והמיקום בעיר, היום מסתכלים קודם כל על ממ"ד".
והדירות שנמכרו בשנת 2023?
"כמות הדירות למכירה ירדה משמעותית בגלל עליית הריבית, המלחמה, וחוסר הוודאות. שוק הקונים נעצר, וכרגע מי שפעיל הם בעיקר משקיעים שמחפשים מציאות. בהיעדר קונים, הם מנצלים את המצב ורוכשים דירות שמחירן ירד ב-5 אחוז בממוצע".
"המלחמה הגדילה את הביקוש לדירות עם ממ"דים, אך כמות העסקאות ירדה משמעותית", אומר רועי גופמן, משווק נדל"ן, בעל המשרד "Goffman Team". "בחודשים הראשונים למלחמה המחירים ירדו ב-5-7 אחוז, גם במכירה וגם בשכירות. בחודש האחרון יש קצת יותר התעוררות. אנשים עושים מעברים לקראת הקיץ, וגם השלימו עם המצב, אבל השוק עדיין לא חזר להיות כמו בעבר".
אז לקנות או לחכות?
גופמן: "מומלץ לעשות עסקאות דווקא עכשיו. ככל שהריבית יורדת והמצב הופך סטטי מבחינה ביטחונית, הביקושים יגדלו והמחירים יעלו בהתאם".
לנדסמן: "זה זמן מצוין לקנות דירה, בעיקר מבעלי נכסים שצריכים לבצע עסקה ומוכנים לסגור עסקה במחיר אטרקטיבי. בינואר כבר ראינו עלייה משמעותית בכמות העסקאות שסגרנו. להערכתי, ברבעון השני של 2024 נראה גידול משמעותי בעסקאות, וברבעונים הבאים תהיה חגיגה גדולה, כשהפקק שנוצר בגלל עליית הריבית והמלחמה ישתחרר".
יושבים על הגדר
ערן נסים, מנכ"ל ובעלים רשת שחף נכסים, יו"ר מחוז פתח תקוה, ראש העין והשומרון בלשכת המתווכים הארצית, מאמין ששנת 2024 תפתיע, בישראל בכלל ובפתח תקוה בפרט. "2023 התאפיינה במיתון מתמשך. מחירי הדירות הגבוהים, עליית הריבית של החזר המשכנתא גרמה לעצירת רכישות. אנשים ישבו על הגדר בהמתנה לירידת מחירים, מה שלא קרה. מי שמכר ולא קנה מיד, נאלץ להוסיף עשרות ואף מאות אלפי שקלים.
שוק המשקיעים ירד משמעותית עקב מחירים גבוהים עם תשואה לא מוצדקת, פרויקט מחיר למשתכן נותר איטי ולא עמד בציפיות, והזוגות הצעירים, שהם הקטר של העסקאות, פחדו להתקדם בשל גובה המשכנתאות. כתוצאה מכך שוק השכירות התחזק והמחיר קפץ משמעותית במאות שקלים לדירה.
"בעקבות המלחמה בעלי דירות הסכימו להתגמש במחיר ב-5-10 אחוז. למשל, דירת פנטהאוז של 4 חדרים משופצת בשכונת עין גנים שווקה ב-2.5 מיליון שקל ונמכרה ב-2.28 מיליון שקל. דירת 3.5 חדרים באם המושבות הוותיקה שווקה ב-2.65 מיליון שקל ונמכרה ב-2.21 מיליון שקל. דירת 4.5 חדרים באם המושבות החדשה שווקה ב-3 מיליון שקל ונמכרה ב-2.77 מיליון שקל. שוק השכירות נעצר ואנשים לא מוכנים ב-2024 לשלם את העלייה המופקעת. ריבית בנק ישראל שנעצרה והתאזנה, ובינואר 2024 אף ירדה, העירה את השוק וקצב העסקאות עלה משמעותית. עדכון מדרגות המס לטובת רוכשי יד ראשונה עלתה בחודש פברואר ובכך גם סייעה לרכבת הנדל"ן לדהור קדימה לתוך 2024. המלחמה "ניערה" את הנדל"ן. חלק מתושבי הצפון והדרום שנעו למרכז ירצו להישאר, מה שיוביל שוב לעליית מחירים, נקווה שהיא תהיה ריאלית וסבירה".
ראש העין: עלייה וירידה
רואי בן חמו, יועץ נדל"ן וכלכלן, הבעלים של משרד התיווך פסגת הנדל"ן, יו"ר לשכת המתווכים בראש העין והשומרון, וחבר הנהלת המחוז, טוען שראש העין הפכה לפנינת נדל"ן מכמה טעמים: "הקמת שתי מגה שכונות בצפון ובדרום העיר, פסגות אפק ונופרים, גרמה לנהירה עצומה של צעירים ומשפרי דיור שלא יכלו להרשות לעצמם לרכוש דירות בתל אביב, רמת גן, גבעתיים, ראשל"צ והרצליה, ומצאו כאן דירות בהפרש של כמיליון שקל. הנהירה תרמה לעליית מחירים בעיר: בשנת 2021 עלו מחירי הדירות ב-37% והשכירות בכ-15%. בהמשך, בשל עליית הריבית, יוקר המחייה והמשבר הפוליטי שיצר חוסר ודאות, הגיעה תקופת האטה בצריכה, מיתון בהשקעות וירידה של כ-40% בעסקאות הנדל"ן בישראל.
באזורים מסוימים בשכונות החדשות בראש העין ירדו המחירים בכ-20%. בסוף 2023, עם עצירת עליית הריבית ומיצוב השוק, הביקושים הכבושים שהמתינו בלחץ גדול פרצו לשוק והקונים חזרו בעוצמה. אסון ה-7 באוקטובר גרם לטלטלה ולבלבול נוסף, אך בתום 100 ימי לחימה השוק מתעורר מחדש. בהנחה שלא תיפתח חזית נוספת בצפון, אנו צפויים לעליית מחירים מחודשת".
קריית אונו וגני תקווה בתנופה
"קריית אונו וגני תקווה נהנות מתנופת בנייה אדירה בשנים האחרונות והמגמה תימשך גם בעשור הקרוב", אומר גיל ששון מ'שיווק נדל"ן'. "בקריית אונו יש התחדשות עירונית ובנייה חדשה ובגני תקווה בעיקר בנייה חדשה בצפון העיר. שנת 2023 התאפיינה בירידה במחירי העסקאות שנסגרו (לעומת השנתיים שקדמו לה, שרשמו עליות מחירים של כ-30%).
הרבעון האחרון של 2023 היה ללא פעילות כלל, אם כי בדצמבר החלה התעוררות, בעיקר של מי שרואים בקנייה בתקופה כזו הזדמנות לעסקאות אטרקטיביות. למשל, דירת 4 חדרים בקריית אונו, 92 מ"ר, נמכרה ב-3.15 מיליון שקל, תוך חודש וחצי מרגע שהועברה למשרדנו. דירת 6 חדרים בגני תקווה, 141 מ"ר, נמכרה ב-3.93 מיליון שקל. היא הייתה אצלנו כחודשיים וחצי בשיווק עד למכירתה. בשוק השכירות הגיעו המחירים ב-2023 לשיאים שלא נראו כאן בעבר. עתה הם התמתנו מעט ונמוכים בכ-5% ממחירי השיא".
קראו גם:
מה הצפי ל-2024?
"קונים רבים שישבו על הגדר יחזרו לשוק וייתכנו הורדות ריבית נוספות. אם הממשלה תוריד מיסים למשקיעים, השוק יחזור לעבוד חזק ועליית המחירים תחזור, בהנחה שלא יהיה שינוי לרעה במצב הבטחוני".
הכינו את הארנקים
ביקשנו גם מיו"ר לשכת מתווכי הנדל"ן הארצית איציק לוי להציג תחזית של שוק הנדל"ן בישראל לשנת 2024. ספויילר: חלום הדירה רק יתרחק.
1. נכנסים לאוברדראפט: הצפי לשנים הקרובות בכל הקשור להתחלות בנייה והוצאת היתרי בנייה הוא מחסור גדול בדירות לעומת הביקוש הגדול בישראל, שעומד על כ-55,000 יחידות בשנה. למעשה, ב-2023 הייתה ירידה של כ-20 אחוזים בהתחלות בנייה, כך שנוצר מחסור חמור ביחידות מגורים.
מה שצריך להבין הוא כי מדובר בשוק שהתכווץ משמעותית. יש מעט מאוד התחלות בנייה והולך להיות מחסור גדול בדירות. מה גם שלממשלה אין כרגע שום תוכנית לטיפול בבעיה.קיימת גם בעיה קשה עם העובדים הזרים וגם עלויות ותשומות הבנייה יתייקרו מאוד. כל זה יתרום לעליית מחירים כואבת בטווח של שנה מהיום ובשיעור של לפחות עשרה אחוזים. אחד השחקנים החשובים בדירות המגורים הוא הממ"ד. כאן אנחנו מזהים ירידת מחיר בבניינים שנבנו לפני שנת 1990. ירידה זו חדה עד כדי כך שאותה יחידה באותו רחוב, נמכרת כיום בעד 20 אחוז פחות, אם אינה כוללת ממ"ד. ירידה זו צפויה להימשך גם בשנה החדשה.
2. חשיפה לדרום: באזורים כמו עוטף עזה, שדרות ואופקים, וגם בצפון הארץ יש מעט מאד עסקאות כרגע. אבל יש דיווחים על התחלה של פעילות באזור של אופקים ונתיבות מתוך הבנה (של משקיעים) ששווה עכשיו לרכוש יחידות דיור באזורים אלו. גם אשקלון זוכה להתעניינות מצד משקיעים, עקב הצפי כי ברגע שיימצא פתרון לבעיות הבטחוניות, המחירים יעלו.
3. טלטלת השכירות: מחירי השכירות לא הפסיקו לעלות עד המלחמה. אלא שאז נוצר גורם לחץ נוסף על היחידות להשכרה: עשרות אלפי המפונים מהדרום והצפון וכן דיירים ביחידות ללא ממ"ד שעברו לדירות עם מרחב מוגן. עם זאת, היו אזורים בהם נרשמו ירידות, תל אביב לדוגמא. מה שאפיין את השוק בעיר זו הם ציבור הסטודנטים או עובדי הייטק שלאור המצב או שפוטרו, יצאו לחל"ת או שחזרו הביתה. ישנן גם יחידות רבות ללא ממ"ד בתל אביב ורמת גן, מה שגם תרם לירידה, שלהערכתי נעה בין עשרה ל-20 אחוז. אלא שהצפי שלי הוא שהמחירים יחזרו לעלות כי יש מצב של חוסר בדירות להשכרה, ומחסור זה רק ילך ויגדל.
