16.5 אלף יחידות דיור חדשות צפויות לקום בפתח־תקוה בשנים הקרובות. ולא, לא מדובר בשכונה חדשה או במתחם סירקין השנוי במחלוקת, אלא בדירות שיחליפו בניינים ותיקים ברחבי העיר במסגרת פרויקט התחדשות עירונית אותו מקדמת מנהלת "כרמים".
"בעוד שנה פתח־תקוה תוביל את תחום ההתחדשות העירונית במדינת ישראל", אומר השבוע בביטחון ראש המנהלת, נעם סלע (33).
המנהלת שהוקמה בנובמבר 2019 במטרה לנהל את תחום ההתחדשות העירונית בעיר, משמשת למעשה כתובת של התושבים הזקוקים למידע ולהכוונה בכל הקשור לחידוש מבנים, ומהווה חוט מקשר בין הדיירים, היזמים והעירייה.
במהלך כנס "עיר העתיד לנדל"ן והתחדשות עירונית" שערך אתר ההתחדשות העירונית "מגדילים" בשבוע שעבר בפתח־תקוה, ובו לקחה חלק גם שרת הפנים, איילת שקד, חשף סלע כי המנהלת מקדמת בשלב זה לא פחות מ־42 פרויקטים שונים, שיבואו על חשבון כ־4,500 יחידות קיימות שייהרסו. עוד חשף סלע כי ב־2020 אושרו 1,612 יחידות דיור, וב־2021 היעד עומד על 5,000 דירות.
"שולחן עגול"
אז איך נוצרה התנופה בפרק הזמן בו המנהלת פועלת? "כשנכנסתי לתפקיד עבדתי בשני מישורים", מספר סלע. "מישור אחד זה ליידע את הציבור שיש גוף שאמור לתת לו שירות, אחרי שדיירים רבים חתמו על חוזים שסיבכו להם את החיים.
"את זה עשינו עם אתר אינטרנט, קבוצת פייסבוק ועשרות כנסים שהובילו ליצירת אמון בינינו לבין התושבים. הדבר הנוסף שעשיתי זה לייצר תהליך תכנוני מהתחלה ועד הסוף", הוא מספר. "למעשה קיצרנו את משך השהות של פרויקט בוועדה המקומית לתכנון ולבנייה מ־3-5 שנים ל־12 חודשים".
כיצד?
"כשהגיע בעבר יזם היו אומרים לו 'לך לאגף תכנון, ואז לתנועה ואז לאיכות הסביבה' וכך הלאה. היום יזם מגיע אליי, בודק היתכנות ואני יודע כבר מראש אם יכול לקום פרויקט או לא.
"אם יש היתכנות לפרויקט, אז תוך שבועיים הוא בשולחן עגול שבו יושבים כל הגורמים העירוניים בראשות מהנדס העיר הכולל בין היתר את אגפי התכנון, הרישוי, איכות סביבה, התנועה ועוד, כך שאף אחד לא יכול להפנות אותו לגורם אחר. זה קיצר דרמטית את התהליך.
קראו גם>>
"הליך ההתחדשות העירונית היה תקוע שנים רבות. יש פרויקטים שעומדים זמן רב ומחכים להתחדשות הזו, כשמצב הבניינים בכי רע. אני קיבלתי בירושה פרויקטים שהתחילו ב־2001 ואפילו בשנות ה־90'".
מדוע הם לא קודמו?
"כי האג'נדה העירונית הייתה שלא לקדם התחדשות עירונית, וגם מדינת ישראל לא ידעה לעשות זאת. זה משהו שצבר תאוצה בשנים האחרונות, והיום אנחנו קודם כל פועלים לחלץ את הפרויקטים האלו של הבניינים שנמצאים במצב מאוד בעייתי. כרגע יש כאלף יחידות דיור במצב קריטי שאנחנו עושים יום ולילה כדי לייצר את ההתחדשות שם".
באיזו שכונה יש צורך הכי גדול בהתחדשות עירונית כרגע?
"יוספטל. זו שכונה שאנחנו לא מסתכלים עליה על פי פרויקטים אלא כמתחם שעובר כרגע תכנון שממומן על ידי המדינה ומגיע כמעט ל־10 מיליון שקל. כל השכונה למעט הבתים הפרטיים הולכת לשנות את פניה לחלוטין, ולהערכתי בתוך 4-5 שנים ייחל הביצוע".
איזה שינויים הולכים לחוות דיירי השכונה?
"רחוב ויסבורג הולך להפוך לרחוב עירוני משמעותי. כלומר, הרבה יותר רחב, עם שביל אופניים, מסחר, גני ילדים ובנייה לגובה שתגיע ל־18-22 קומות. במעטפת של יוספטל יהיו גם גני ילדים, בית ספר, שטחים ציבוריים פתוחים ועוד, כך שהשכונה תשנה את פניה מקצה לקצה".
אילו עוד פרויקטים חשובים יש כרגע?
"יש פרויקט שאנחנו מטפלים בו שהתחיל לפני הרבה שנים ברחוב שלום אש בשכונת קרול, שצמוד לציר אורלוב. מדובר בפרויקט שבמשך עשרות שנים עבר המון ידיים, ואנחנו עושים הכל כדי שבחודשים הקרובים כבר ייהרס הבניין הראשון כי המצב שם לא טוב.
"בסך הכל אמורים להיהרס ברחוב 230 יחידות דיור ובמקומם יקומו 750 יחידות דיור. מלבד זאת יש את הפרויקט ביוספסברג-כץ-מינץ בשכונת אחדות, פרויקטים בעמישב ובכל רחבי העיר".
"חוק ומדיניות"
כדי שהכל באמת יבשיל צריכה המנהלת לצלוח אתגרים רבים. "קודם כל לדיירים קשה עם התהליך", מסביר סלע. "יש להם חלומות שהם יפנו את הדירה ויקבלו שתי דירות או חמישים מ"ר תוספת. יצרנו מדיניות עירונית לפיה כל דייר יקבל דירה חדשה, עם לובי, חניה, מרפסת שמש, ממ"ד, ו־12 מ"ר תוספת לדירה הקיימת.
"בשורה התחתונה הערך של כל דירה עולה ב־600-900 אלף שקל. זה טוב כי נוצרת ודאות גם מול התושב וגם מול היזם. אנחנו מסבירים לדיירים את כל המשמעויות וזה לא פשוט".
עד כמה קשה לשכנע את הדיירים?
"זה קשה. כשבן אדם רכש דירה כמשקיע הוא רוצה למקסם רווחים. אנחנו צריכים להסביר לו שיש תוספת מקובלת, יש חוק ויש מדיניות".
סלע אומר כי "קושי נוסף קיים מול היזמים שמטבעם רוצים גם הם למקסם רווחים ולפעמים זה לא פוגש את האפשרויות שלנו.
"אז גם כאן, בתהליך נכון עם שמאים אנחנו מצליחים להגיע לעמק השווה. מלבד זאת, ייתכן קושי גם מול הרשויות שמעלינו כי ברמה העירונית ובוועדה המקומית אני יכול לשדרג את התהליך, אבל אני לא שולט בוועדה המחוזית והלאה ולפעמים אנשים מתוסכלים כי עובר זמן רב".
אחת הבעיות הגדולות כרגע בפתח־תקוה ובכלל במרכז הארץ היא היצע הדירות לעומת הביקוש. בעיר כמעט ואין שטחים לבנייה חדשה מלבד מתחם סירקין שצפוי לקום בשנים הקרובות.
"זה שאין שטחי בנייה זו עובדה שאין להתווכח איתה. לכן הפתרון שלנו הוא להאיץ את ההתחדשות העירונית שממנה יגיעו רוב יחידות הדיור שהעיר תספק בשנים הקרובות. אין דרך אחרת לפתור את הבעיה.
"כך למעשה ההתחדשות העירונית עונה לצורך קיומי בגלל הבתים המטים ליפול, התקפת טילים ורעידת אדמה. בנוסף, היא יכולה לדחוף את העיר קדימה מבחינת אוכלוסיות חזקות שיכנסו אליה".
דיברנו על 16 אלף יחידות דיור שהולכות להתווסף. מספר דומה צפוי להיבנות באזור סירקין בשנים הקרובות. הבעיה שכבר עכשיו העיר נחשבת לצפופה ופקוקה.
"כל פרויקט התחדשות עירונית עובר אצלנו תהליך מאוד מוקפד עם כל הגורמים. כשאני מייצר דירות חדשות אני חושב איך כל דייר ייכנס לחנייה, איך הוא ייצא ואיזה רוחב יהיה הכביש".
את הרחובות בשכונות הוותיקות לא ניתן להרחיב משמעותית, אם בכלל.
"אפשר להרחיב את הכבישים הלכה למעשה כמו שקורה באורלוב וברחוב טבריה".
"כתובת לאנשים"
סלע מבהיר כי "רוב הפרויקטים של ההתחדשות העירונית מתרכזים סביב תחנת המטרו והרכבת הקלה, והרעיון התכנוני של המדינה הוא שאנשים יצאו מהבית, יכנסו לרכבת הקלה וכך יצמצמו את הנסיעה במכוניות".
אם נודה על האמת, המטרו לא צפוי להיות לפני 2030 ולפי איך שהדברים מתנהלים במדינה, ייתכן שגם אחרי. הרכבת הקלה לא מגיעה לכל העיר, אלא נעה על ציר ז'בוטינסקי ואורלוב. בנוסף, לוקח זמן עד שאנשים משנים הרגלים.
"בשינוי הרגלים אני לא יודע לטפל. אני כן יודע לומר שפרויקטים סביב תחנות המטרו המיועדות יקומו בערך באופן מקביל להפעלת המטרו. הפרויקטים של אורלוב וז'בוטינסקי יקומו בשנים הקרובות ואנשים יעלו על הרכבת הקלה.
"גם בשכונת אחדות יש יציאה ל־471 שנותנת מענה לפרויקט. אנחנו כרשות עושים את המקסימום כדי לתת פתרונות תנועה ויש לנו את הכלים לכך.
"בעיית התנועה קיימת בכל הארץ וברור שתהיה תוספת תנועתית ברחובות, אבל עד שאנשים לא יבינו שיש להם פתרון של תחבורת המונים כמו רכבת קלה ומטרו וישתמשו בהן - אנחנו נלך ונראה יותר פקקים. החלופה של הבעיה שאתה מעלה היא לא לייצר כלום, לעמוד במקום ולהקפיא את העיר. זה יוביל לבתים מתפוררים ולזה שלא יהיו דירות נוספות למכירה בעיר".
למרות כל היתרונות במנהלת, יש כאלו שטוענים בעיר שאין צורך בה ואפשר להסתדר בלעדיה.
"המספרים של המנהלת מדברים בעד עצמם. טיפלנו ב־2,100 תושבים שפנו אלינו וקיבלו מענה לכל שאלה. רק זה מוכיח מעל לכל ספק שלכל אותם אנשים לא הייתה כתובת לפני כן. עובדה גם שהרבה תושבים לא הכירו את התהליך, ולא ידעו איך בוחרים עורכי דין או יזם".
טענה נוספת היא שאתם מנסים לקדם יזמים או עורכי דין שעובדים מולכם או איתכם.
"אם לא היו אומרים עליי דברים בעייתיים, כנראה שלא הייתי עושה כלום. מנהלת כרמים לא מתערבת בשום צורה בהליך בחירת היזם. אפשר להביא אלפי עדויות של אנשים שבוחרים בעצמם. אנחנו עוזרים בארגון. יש לנו מאגר עורכי דין, וכל אחד שמתעסק עם התחדשות עירונית יכול להגיש קול קורא ולהיכנס למאגר.
"אין לנו מאגר יזמים, אנחנו לא ממליצים על יזמים ומתרחקים מזה כמו מאש. לכן אין לטענה הזו כל שחר. התפקיד שלי הוא לפעול בשקיפות ולייצר אמון מול הדיירים. מן הסתם יש כאלו שנפגעים ואם הביקורת עניינית, אז אני גם מקבל אותה".
"אין לנו מאגר יזמים, אנחנו לא ממליצים על יזמים ומתרחקים מזה כמו מאש. לכן אין לטענה הזו כל שחר. התפקיד שלי הוא לפעול בשקיפות ולייצר אמון מול הדיירים. מן הסתם יש כאלו שנפגעים ואם הביקורת ענייניתת, אז אני גם מקבל אותה".
לעדכונים: חדשות פתח תקוה
