למעלה מ־1,300 יחידות דיור צפויות להיבנות במתחם הגובל ברחובות אורלוב, מכבים, גיסין, פינסקר ומבצע קדש. נכון, מדובר במסמך מדיניות תכנוני בשלב זה והדרך ליציאת התכנית לפועל עדיין ארוכה, אבל אין ספק כי המתחם שקיבל את הכינוי "משולש אורלוב" על שום צורת המשולש הנוצרת מקווי הגבול שלו צפוי לשנות את פני האזור.
קראו גם:
המתחם המדובר כולל היום מבנים נמוכי קומה ופועלים בו בין היתר בתי מלאכה ישנים, מוסכים ועוד. עבודת התכנון איתרה את הפוטנציאל הגלום בו, הכולל גישה לתחבורה ציבורית מגוונת, לרבות רכבת קלה, אוטובוסים, תחנת רכבת ועורקי תחבורה ראשיים. על פי מסמך המדיניות התכנוני, שגובש על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה באמצעות מנהל ההנדסה ומשרד האדריכלים פרצוב ארכיטקטורה, ישתרע המרחב המתוכנן על פני כ־300 דונם ויכלול עשרה מתחמים בהם ייבנו כ־1,360 יחידות דיור שגודלם ינוע בין 40 מ"ר ל־150 מ"ר. 20 אחוז מהדירות מיועדות עבור דיור "בהישג יד", כשגובה הבניה המוצע ינוע החל מתשע קומות ועד למגדלים בני 18-25 קומות.
האזור אמור להפוך לחוליה משמעותית ומקשרת בין מרכז העיר לשכונות הצפוניות, כך שיכלול בין היתר מתחמים מעורבים לשימושים שונים המזמנים אוכלוסיות מגוונות. התכנון במשולש אורלוב כולל מגורים, מסחר, תעסוקה, מוסדות ציבור וחינוך ושטחים ירוקים פתוחים. בנוסף, מתוכננים מוקדי משיכה במרחב אשר יתפקדו כמקומות מושכי קהל. כך, למשל, מתוכננת חצר מרכז בעלי מלאכה אשר תזמן קיום פעילויות לחללי עבודה, אמנים, מלאכה זעירה ומגורים בקומות העליונות.
בערב החצר תהפוך לאזור בילוי, מופעים, מייצגים וכו'. עוד מתוכנן חצר כנסים ואירועים הכוללת חלל פתוח לשימוש מגוון אולמות, מבני כנסים והתקהלות פנים וחוץ בסמיכות למתחם תחנות האוטובוסים. המתחם מותאם בשימושיו לקהל העסקי והפרטי. בין החללים השונים נקבע תוואי מערך מבנים ציבוריים, שטחים פתוחים, שבילי אופניים והליכה.
משולש אורלוב צפוי לקום לצד הרכבת הקלה והתחנה המרכזית החדשה, שתכלול מבנה בן 10 קומות, טרמינל אוטובוסים, שטחי מסחר וחניונים תת קרקעיים עם כ־700 מקומות חנייה.
ראש העירייה, רמי גרינברג, מסביר כי "העירייה פועלת במגוון אמצעים כדי להחיות את מרכז העיר הוותיק שיהווה מוקד משיכה לבילוי ופנאי וכן יזמין אוכלוסיות נוספות לגור בו. חידוש משולש אורלוב הוא חלק מהחזון שאנחנו מייעדים למרכז העיר במקביל לפעילות הרכבת הקלה ובעתיד גם התחנה המרכזית החדשה, כך שהאזור יונגש תחבורתית. מדובר בפרויקט משמעותי מאוד לעתיד העיר בכלל ולמרכז העיר הוותיק בפרט, ואנחנו פועלים במגוון אפיקים ובאמצעות פרויקטים רבים להפוך אותו לאחד ממוקדי הביקוש הבולטים בארץ".
"זה ייקח זמן"
לצד בעלי הנכסים באזור שוודאי שמחים לנוכח התכנית, תושבים ובעלי עסקים בו מביעים את חששם מהעתיד לבוא. "גם ככה רחוב אורלוב הפך לצר יותר עם נתיב אחד לכל כיוון בגלל הרכבת הקלה, כך שבניה כזו תגרום לעומס מטורף בלי שום היגיון", אומר אחד התושבים.
זה יגרום לך אולי לחשב מסלול מחדש בנוגע למקום המגורים?
"אני לא יודע מה יהיה בשנים הקרובות אבל אני מניח שייקח זמן עד שהתכנית תקרום עור וגידים. כרגע הילדים שלי לומדים באזור אז אני לא יכול לעבור למרחק רב, אבל אם וכאשר התכנית תשפיע על כל התנועה כאן ואני מניח שכך יקרה, לא בטוח שאשאר כאן".
אמנון פרג', בעלי חנות לחלקי חילוף לרכב באזור, מוסיף: "אני אוהב את פתח־תקוה ומברך על השינוי הצפוי שישנה את פני העיר, אבל האפשרות שאצטרך לעזוב מקום שהקמנו לפני למעלה משני עשורים היא קשה. אם תתקבל החלטה לפנות אותנו לא תהיה לנו ברירה ונצטרך לקום וללכת".
תעתיק את העסק למקום אחר?
"יכול להיות שאסגור ואלך הביתה עם העובדים והכל. השאלה כמה שנים יעברו עד שהבניה תחל בשטח".
בעל עסק אחר אומר: "בינתיים אף אחד לא פנה אליי ואני לא חושב שזה ייצא לפועל. מדברים על זה כבר הרבה שנים וכנראה ימשיכו לדבר על זה. אחרי שהתכנית תאושר סופית יחלפו עוד מספר שנים עד הבניה. באופן טבעי אעדיף להישאר במקום הנוכחי, אבל אם אצטרך אעביר את העסק למקום אחר".
"הפנים של העיר"
ג'ניה לביא, בעלת משרד התיווך "אמא נכסים", מציינת כי "מדובר בתכנית חיובית מאוד".
מדוע?
"כי חלק מהבניינים והתשתיות שם נמצאים במצב קטסטרופה וטוב שיקדמו פרויקט פינוי-בינוי בו הם יקבלו דירות חדשות עם ממ"דים, במיוחד לאור האירוע האחרון של נפילת הרקטה ברחוב חנה סנש. אם בונים 1,300 יחידות דיור יהיו חייבים לשפר את התשתיות, אין אפשרות אחרת כי יהיה עמוס יותר. יחד עם זאת, הרבה אנשים לא יצטרכו כלי רכב פרטיים כי תהיה אפשרות להגיע לאזורים מרכזיים בתחבורה ציבורית. זאת כל המטרה".
איך את מעריכה את הביקוש למתחם?
"קודם כל מדובר באזור שקרוב לנוה גן, שהיא שכונה פופלאריות בקרב האוכלוסייה בעיר. גיאוגרפית היא נמצאת במקום שקל לצאת ממנה לכיוון ז'בוטינסקי, לכיוון כביש 5, לכיוון ערים כמו כפר סבא ורעננה, וגם לכיוון 471. הרבה מאוד משקיעים מחפשים דירות חדשות שאמורות לעבור פינוי-בינוי. זה הפנים של העיר. להערכתי במתחם החדש יהיה שילוב של הייטקיסטים, משפחות צעירות וגם מבוגרים יותר שייהנו מהשימוש בתחבורה הציבורית".
איזה שינוי את צופה במחירי הדירות באזור?
"קשה לי להגיד. אני כן יכולה לומר שהנדל"ן סביב ציר הרכבת הקלה מתייקר בצורה משמעותית. אם מחיר דירה ממוצעת עלה בשנתיים-שלוש האחרונות בארבעה אחוזים, אז דירות בציר הרכבת עלו בשבעה אחוזים להערכתי. נכון להיום, מחיר דירת ארבעה חדרים בנוה גן עומד על 2.2-2.3 מיליון שקל, ואילו חמישה חדרים מגיע ל־2.4 מיליון שקל לפחות.
"עם הזמן אני בטוחה שתהיה מגמת עלייה נוספת. לא צריך להיות חכם גדול כדי להסתכל על מה שקרה בירושלים, שכל העסקים חוו עלייה משמעותית ליד ציר הרכבת. הכל פורח שם ואותו דבר עם המגורים. סך הכל המגמה חיובית ואופטימית, ויהיה נעים לראות את השינוי".
כל העדכונים - חדשות פתח תקוה
