התייחסות השמאי לכל תכונות או הזכויות שיש בנכס תבטיח הערכת שווי שמאי מדויקת יותר וללא סטיות.
אחד התפקידים המרכזיים של שמאי מקרקעין בפתח תקווה הוא להעריך את שווי הבית או הדירה בצורה מדויקת, אמינה, ובעיקר - מקצועית. זאת, על מנת שלא תיווצר הערכה נמוכה או שגויה אשר תשליך על הקונים והמוכרים, שמאי המקרקעין ישים לב לכל מרכיבי הנכס וייתן להם משקל ראוי לפי שיקולו המקצועי.
זיהוי זכויות בניה נוספות
במקרים בהם שמאי מקרקעין מבצע הערכת שווי לבית וותיק עליו לבדוק קיומן של זכויות בנייה נוספות. בבתים צמודי קרקע רבים בפתח תקווה קיימת יתרת זכויות בניה. יש מגרשים עליהם ניתן להרוס את הבית הישן והוותיק ולהקים דו משפחתי חדיש. השמאי צריך לבדוק את כל התכניות החלות על החלקה ולגזור את היקף זכויות הבנייה מתוך הוראות התכנית, בדרך כלל, כאחוז משטח המגרש.
אי התחשבות בזכויות בנייה נוספות
אי לקיחת זכויות בנייה בתחשיב השווי יכולה להיות במקרים נדירים כאשר לא קיימת כדאיות כלכלית בניצול זכויות הבנייה. במידה וזה לא המצב, יש לבחון את תרומת זכויות הבניה.
לדוגמה, אם השמאי יבדוק לעומק את התכניות התקפות והמתוכננות, הוא יגלה כי ניתן לבנות על מגרש בשטח של 500 מ"ר - בית דו משפחתי. את שווי זכויות הבניה השמאי יכול לחשב בגישת החילוץ.
דוגמה לחישוב שווי מ"ר מבונה:
שווי מ"ר בנוי: 28,000 ₪
רווח יזמי: 15%
עלות בנייה: 9,500 ₪
מקדם היוון לשנתיים: 7%
שווי מ"ר מבונה (לאחר ניכויים): כ - 13,000 ₪
אם יתרת זכויות הבנייה היא 350 מ"ר, שווי זכויות הבניה יהיה כ - 4,550,000 ₪.
שמאי מקרקעין בפתח תקווה הבקיא בתכנון העירוני יכול לבדוק גם תכניות בשלבי הפקדה או תכנון ולא להסתפק בתכניות המאושרות בלבד. כל פיסת מידע תכנונית עלולה לשנות את שווי הנכס מהקצה אל הקצה.
בחירת עסקאות השוואה מתאימות
בביצוע תחשיב שווי דירה, שמאי דירות בפתח תקווה יכול להתעלם מעסקאות השוואה לא רלוונטיות. השמאי נדרש לבחון קיומן של עסקאות בבניינים דומים מהסביבה. קיימים מקרים כאשר לא בוצעו עסקאות בסביבה הדומה לדירה שהשמאי מעריך. במקרים אלה, שמאי דירות צריך להפעיל שיקול דעת זהיר ולאמץ עסקאות מהסביבה הרחוקה יותר תוך שיקולי התאמות במידת הצורך.
שמאי דירות בפתח תקווה צריך לשאוף להציג עסקאות בדירות דומות - מאותו אזור, מאותה תכנית, ובמצב תכנוני ופיזי דומה. השוואת נכס ישן למבנים חדשים, או נכסים באזורים שונים, יכולה להביא לתוצאה פחות מדוייקת.
בשביל למנוע סטיות ולתת ביטוי כלכלי נכון לעסקאות ההשוואה, השמאי יכול לקבוע מקדמי התאמה לגודל, לשנת בניה, נוף ועוד. השימוש במקדמי התאמה - כמו התאמה למצב תחזוקתי, קומה, או תוספות בנייה בלתי חוקיות - חייב להתבצע בזהירות יתרה על מנת לא לגרום לסטיות בשומה. לפי תקן מספר 1 של מועצת שמאי המקרקעין, הפער בין העסקה לבין השווי המותאם לאחר מקדמים - לא יעלה על 35% בערך מוחלט.
לדוגמה: בהערכת שווי דירה בחר השמאי לתת מקדמים על מנת לבחון עמידה בהוראות התקינה:
דוגמה למקדמים בדירת מגורים: מקדם לגודל 10%, מקדם למיקום 15%, מקדם למצב פיזי 15%-. סה"כ ההתאמות בערך מוחלט הוא 40% וזה חורג מהוראות התקינה השמאית והעסקה אינה מתאימה. במקרה זה, השמאי יחפש עסקאות מתאימות יותר אשר עומדות בגבולות הסטייה.
עדכון שמאות והכללת פרטים חשובים
מכירת נכס מקרקעין ללא ידיעת כל התכונות והחבויות יכולה להוביל את המוכרים למכור את הנכס במחיר הפסדי או לרוכשים לשלם יותר. ביצוע שמאות מקרקעין ואפילו עדכון שמאות קיימת לצורך אומדן שווי זכויות בנייה או פוטנציאל תכנוני אחר יכולה לשנות את כל התמונה. כמו שראינו בדוגמה הקודמת, שווין של זכויות הבנייה יכול להגיע למיליוני שקלים. בדיקה עדכנית של שמאי מקרקעין תבטיח שלא פספסתם זכויות בניה מכח תכנון מאושר חדש.
אבל לא כולם יודעים לבקש הערכה נוספת או עדכנית. שמאות שבוצעה מלפני תקופה ארוכה יכול להיות שכבר לא עדכנית או שמטרתה שונה. מומלץ לפנות לשמאי מקרקעין בפתח תקווה אשר ביצע את ההערכה בעבר ולבקש ממנו עדכון או הכללת פרטים נוספים או התייחסות ספציפית מעמיקה לנושא מסויים.
לסיכום: בנכס מקרקעין כל פרט חשוב
שמאי מקרקעין בפתח תקווה הוא לא רק מי שמוציא דוח עם מספר. הוא מי שצריך להבין לעומק את המקרקעין - על כל היבטיהם: פיזיים, תכנוניים, משפטיים וכלכליים. הוא מי שצריך לחקור את התכניות, להצליב נתונים, לנתח עסקאות, ולהבין לעומק את זכויות הבניה.
אם אתה מוכר או קונה נכס בפתח תקווה - אל תוותר על שמאי מקרקעין שמכיר את העיר, את התכניות שלה, ואת שוק הנדל"ן המקומי. הערכה נכונה יכולה לשנות את כל התמונה - ולהפוך עסקה רגילה לרווחית במיוחד.
במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.
למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.
טלפון: 2698*
המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון האתר.
מוגש מטעם: א.פז שמאות מקרקעין
פורסם לראשונה: 10:08, 03.06.25
