מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בפתח תקווה על הערכת שווי דירה במתחמי התחדשות עירונית:
עיריית פתח תקווה מקדמת התחדשות עירונית בשכונות נבחרות. על פי תכנית 410-1172147 (מסמך מדיניות), הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בפתח תקווה, אושרה תכנית להתחדשות שכונת עמישב.
עמישב הינה שכונה וותיקה הממוקמת בקצה העיר. התכנית תתיר ביצוע מוסדר של פרויקטים מסוג תמ"א 38 תוספת בניה, הריסה ובניה וכן פרויקטים של פינוי בינוי. התכנית תקבע את תמהיל השכונה ואת מספר יחידות הדיור החדשות שיאושרו במתחם.
כיום, בשכונה קיימות כ - 950 יחידות דיור. לדברי שמאי מקרקעין בפתח תקווה, התכנית עתידה לשנות את פני השכונה, היות ולשכונה עתידות להתווסף לא פחות מ - 2,400 יחידות דיור בנוסף ל - 200 יחידות דיור נוספות על שטח חדש אשר יסופח לפתח תקווה.
בהמשך למסמך המדיניות, אושרה בשכונה תכנית מספר 410-0158550. התכנית מהווה תכנית פינוי בינוי. במסגרת התכנית, בשלב א', ייהרסו שלושה בנייני מגורים הכוללים 48 יח"ד ובמקומם יקומו מגדלים בני 24 קומות מעל קומה מסחרית.
בשלב ב', יוקמו שני בניינים בני תשע קומות מעל קומת קרקע מסחרית.
לדגמה, ניקח את "תא שטח" מספר 2 מתוך מסמכי התכנית. שמאי מקרקעין בפתח תקווה יכול ללמוד כי במתחם צפויות לקות 115 יחידות דיור בשטח כולל של 21,430 מ"ר וכ - 600 מ"ר מסחר.
להלן תרשים הבינוי למתחם (קרדיט: החברה הכלכלית / מנהל הכנון):
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בפתח תקווה על התחדשות עירונית במתחם רמת ורבר:
ביום 8.3.2022 הופקדה תכנית התחדשות עירונית למתחם רמת ורבר.
מה שמייחד את מתחם רמת ורבר זה העובדה שהמתחם מקודם הן על ידי עיריית פתח תקווה והן על ידי המשרד לשכון ובינוי. התכנית הינה תכנית התחדשות עירונית בראייה שכונתית ולא נקודתית פר מתחם בודד.
כיום, אוכלוסיית השכונה עומדת על 10,330 תושבים המאכלסים כ - 3,880 יחידות דיור.
התכנית מגדירה מתחמי תכנון, איחוד וחלוקה ועוד. התכנית מייעדת 47,400 מ"ר בייעוד בנייה רוויה למגורים מרובת קומות ואלפי מ"ר מגורים נוספים בשימושים מעורבים של מסחר משרדים ומגורים.
איך שמאי מקרקעין בפתח תקווה מעריך שווי דירה לפני פינוי בינוי:
כפי שידוע, כמעט כל בניין וותיק במרכז הארץ ממתין להתחדשות עירונית. יזמים רבים מפעילים נציגים על מנת להחתים דיירים על התקשרות מול יזם ספציפי.
יחד עם זאת, פרוייקטים רבים "תקועים" בשלבים שונים למרות שבין בעלי הדירות ליזם יש הסכם.
לפיכך, לא ניתן לייחס פוטנציאל ממשי לדירה אשר ההתחדשות העירונית לגביה אינה בשלבי היתר או תכנון אינטנסיבי מעשי.
שמאי מקרקעין בפתח תקווה צריך להפעיל שיקול דעת בהערכת דירה לפני הריסה או בניה או לפני תוספת זכויות בנייה על פי תמ"א 38.
במקרים מסוימים ניתן להעריך את שווי הדירה העתידית בעזרת תחשיב דחייה.
להלן תרשים הבינוי המוצע מתוך מסמכי התכנית (קרדיט: החברה הכלכלית / מנהל הכנון):
דוגמה לתחשיב שווי דירת תמורה (הדירה החדשה) על ידי שמאי מקרקעין בפתח תקווה:
קיימת דירה בשטח של 80 מ"ר בבניין וותיק המיועד לפינוי בינוי. תכנית ההתחדשות העירונית מצויה בשלבי תכנון אחרונים ומקודמת על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
מבדיקה שביצע שמאי מקרקעין בפתח תקווה במשרדי הוועדה המקומית, עולה כי התכנית צפויה לקבל אישור סופי בעוד כחצי שנה.
נתונים אלה מתייחסים אך ורק למועד אישור התכנית. לאחר מכן, יש צורך באישור תכניות בנייה ואת שלב הבניה. לצורך הדוגמה, נניח שתקופת התכנון תסתיים בעוד שנה (לא חצי שנה), תקופת אישור תכניות הבנייה תמשך כשנתיים והבנייה כארבעה שנים. סך הכל שבע שנים עד לקבלת דירה חדשה זמינה.
על פי התכנון המוצע, לדירה צפוי להתווסף שטח של 20 מ"ר ומרפסת בשטח של 14 מ"ר.
כיום, שוויה של הדירה ללא הפוטנציאל התכנוני הינו 1,600,000 ₪. בדרך כלל עסקאות בנכסים במתחמי התחדשות עירונית מגלמות את הפוטנציאל התכנוני.
בשלב הראשון, שמאי דירות בפתח תקווה יאתר עסקאות בנכסים חדשים שנבנו לאחרונה על מנת לנתח שווי מ"ר בנוי בדירות חדשות.
בשלב השני, שמאי מקרקעין בפתח תקווה צריך לקבל החלטה באיזה שיעור היוון יבצע את תחשיב הדחייה.
שיעור היוון זה אחוז סיכון המגלם את הריבית במשק, השקות אלטרנטיביות, פחת, תנאים כלכליים, תנאי שוק הנדל"ן ועוד.
אם נבחר שיעור היוון של 6% לתקופת דחייה של שבע שנים, נקבל מקדם דחייה של 66.5%.
להלן החישוב הפשוט: 7^1/1.06.
נניח שהשמאי מצא כי דירה בשטח של 100 מ"ר המגלמת מרפסת בשטח של 12 מ"ר שוויה 2,800,000 ₪.
יוצא, כי השווי למ"ר המגלם מרפסת בשטח של 12 מ"ר הינו 28,000 ₪ למ"ר.
שטחה של הדירה העתידית הינו 100 מ"ר אבל קיימת מרפסת גדולה בשני מ"ר ביחס לעסקאות ההשוואה.
שמאי מקרקעין בפתח תקווה צריך להוסיף את השטח אשר אינו מגולם בעסקאות ההשוואה.
חישוב וחילות שווי מ"ר מרפסת על ידי שמאי דירות בפתח תקווה:
אם מ"ר דירתי מגלם מרפסת = 28,000 ₪ למ"ר ומקדם המרפסת הינו 30%, שמאי דירות יחלץ את שוויו של מ"ר מרפסת.
להלן חישוב החילוץ:
שטח עיקרי: 100 מ"ר.
שטח מרפסת: 14 מ"ר.
שטח מרפסת עסקאות השוואה: 12 מ"ר.
השטח האקוויוולנטי של המרפסת: 12 מ"ר * 30% = 3.6 מ"ר.
שטח זה נפחית משטח הדירה המגולם ונקבל את החישוב הבא (3.6 - 100) / 2,800,000 = 29,000 ₪ למ"ר.
את שני המ"ר אשר אינם גולמו בעסקאות ההשוואה בצורה הבאה: 29,000 * 30% * 2 מ"ר = 18,000 ₪.
לפיכך שוויה של הדירה החדשה כזמינה יעמוד על 2,818,000 ₪. מכפלה פשוטה במקדם ההיוון 66.5% מגלם את הדחייה ושוויה של הדירה הדחויה יעמוד על 1,870,000 ₪.
מה חסר? במשך תקופת הבנייה הבעלים ייהנה מתקבול דמי שכירות אשר מהווה חלק מהזכויות בדירה.
שמאי מקרקעין בפתח תקווה יכול לחשב את שוויו של תזרים המזומנים מדמי השכירות ולקבוע את שווי הזכויות בדירה בתקופה זו.
בהנחה ודמי השכירות הינם 5,000 ₪ לחודש, בהיוון של 6% לתקופה של שבע שנים, נקבל שווי זכויות של כ - 330,000 ₪.
טרם ביצוע עסקה במקרקעין באזורים של התחדשות עירונית יש להתייעץ עם שמאי מקרקעין בפתח תקווה על מנת לבחון את שלבי התכנון בפועל ולהימנע מכניסה לעסקאות אשר יבשילו בדור הבא.
במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.
למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.
טלפון: 2698*
מוגש מטעם REAL STATE
