הוא גדל בנתניה והגיע לפתח תקווה בעקבות האהבה, אך משבר הקורונה היה זה שדחף אותו לחשב מסלול מחדש ולמצוא את ייעודו האמיתי. כיום, חמש שנים אחרי, עודד לגסה מחברת "נכסים S" נחשב לאחד המתווכים הבולטים בעיר. בראיון מיוחד הוא מנתח את השפעת המטרו, מסמן את השכונות החמות לפינוי-בינוי ומסביר למה עדיף להשקיע במרכז גם אם התשואה לפעמים נמוכה. ניתוח שוק מעמיק
עבור עודד לגסה, פתח תקווה היא הרבה יותר מסתם אזור פעילות עסקי, היא הבית שבחר והמקום שבו בנה את משפחתו. הוא גדל בנתניה, אך סביב השנים 2010-2011 עשה את המעבר לעיר בעקבות היכרות עם מי שהפכה לאשתו, תושבת פתח תקווה. כאן הם הקימו את ביתם, וכאן נולדו ילדיהם.
הדרך לעולם הנדל"ן לא הייתה מיידית. בתקופה שבין עבודות, ובעיקר במהלך משבר הקורונה כשהעולם עצר מלכת, לגסה עבד תקופה מסוימת כנהג משאית. עם זאת, הוא הרגיש כל העת שהייעוד האמיתי שלו נמצא במקום אחר במגע בלתי אמצעי עם אנשים. הקורונה, שאילצה רבים לחשב מסלול מחדש, הייתה גם עבורו הטריגר לקבל החלטה אמיצה ולבצע שינוי קריירה משמעותי.
"ידעתי שאני יכול לתת יותר", מספר לגסה. "היה לי חשוב להביא את היכולות שלי לידי ביטוי, להשפיע על חיים של אנשים בצמתים הכי חשובים שלהם. עולם הנדל"ן, מעבר לכסף ולעסקאות, הוא עולם מלא ברגש. בית הוא לא רק קירות, הוא ביטחון, הוא עתיד. חיפשתי משמעות, וברוך השם, מצאתי אותה".
הכניסה לתחום התיווך התרחשה בדיוק בנקודת הרתיחה של השוק, בתקופה של עליות מחירים חדות וביקושי שיא. הוא השתלב בחברת התיווך הוותיקה "S נכסים", הפעילה בעיר למעלה מעשור, ומשם הדרך לצמרת המקומית הייתה קצרה. כיום, כיועץ נדל"ן בכיר ובעל רישיון מטעם משרד המשפטים (ובוגר הכשרת 'קלר וויליאמס'), הוא מתמחה בשכונות הליבה של פתח תקווה: אחדות, שעריה, מחנה יהודה, יוספטל ועמישב.
אבל מעבר לסיפור האישי המרתק, לגסה חי ונושם את השטח. בראיון עמוק הוא פותח את הקלפים ומספק תובנות ששוות הרבה כסף למשקיעים ולזוגות צעירים המתלבטים אם ואיפה לקנות דירה ב"אם המושבות" והסביבה.
פרדוקס היוקרה: למה קשה למכור פנטהאוזים?
אחת התופעות המעניינות שמאפיינות את השוק הנוכחי בפתח תקווה, לפי לגסה, היא הפער בין שוק הדירות הסטנדרטיות לשוק היוקרה. בעוד דירות 3-4 חדרים "נחטפות", דירות הפנטהאוז, דירות הגן והנכסים המיוחדים נתקלים באתגר משמעותי יותר.
"אנחנו קוראים להן 'דירות מיוחדות'", מסביר לגסה. "השוק שלהן חלש יותר כיום. יש פלח שוק מאוד ספציפי שמחפש את הנכסים האלה, ולכן המכירה שלהם מורכבת יותר והמחירים אף גמישים או שונים יותר".
הבעיה, לדבריו, נעוצה בפער המחירים הבלתי נתפס בתוך אותה שכונה. "קחי לדוגמה את שכונת מחנה יהודה. דירת 4 חדרים יכולה להימכר סביב 2.3 מיליון שקלים. באותו בניין, פנטהאוז יכול להגיע ל-3 מיליון ואף צפונה מכך. יש לנו בשכונה פנטהאוזים שמוצעים גם ב-7 מיליון שקלים. הפער הזה יוצר מצב שבו האוכלוסייה המקומית, שרגילה לרמות מחיר של 2.5 מיליון, מתקשה לבצע את הקפיצה הזו. לרוב, מי שיקנה את דירות היוקרה אלו אנשים שמגיעים מחוץ לשכונה או מחוץ לעיר. בסופו של דבר אנחנו מוכרים כל דירה על פי דרישת המשקיע, אבל בדירות המיוחדות נדרשת מקצועיות אחרת, הבנת צרכים וסבלנות".
"אפקט סירקין": השכונות הוותיקות מתעוררות
אחד הנושאים הבוערים בפתח תקווה הוא הקמתן של שכונות הענק החדשות, ובראשן מתחם סירקין, שצפוי להוסיף אלפי יחידות דיור לעיר. השאלה שמעסיקה רבים מבעלי הדירות בשכונות הסמוכות היא האם ההיצע האדיר הזה יוריד את מחירי הדירות הישנות שלהם?
לגסה טוען שההיפך הוא הנכון. "כשבונים מסה כזו של דירות ומשווקים אותן בבת אחת, זה תמיד משפיע לחיוב על האזור כולו", הוא קובע נחרצות. "זה לא רק הבלוקים החדשים: זו התשתיות שמשתדרגות, הפארקים, הכבישים, ובעיקר האוכלוסייה".
לדבריו, מתחם סירקין, היושב על בסיס צבאי שפונה, מייעד חלק ניכר מהדירות לאנשי קבע, רופאים וסקטורים חזקים. "ברגע שנכנסת אוכלוסייה במצב סוציו-אקונומי גבוה, היא מושכת את כל השכונות הצמודות למעלה. מי שירוויח מכך ישירות הן השכונות שמקיפות את הבסיס, כמו יוספטל ועמישב. יוספטל בפרט עוברת תהליכי התחדשות עירונית משמעותיים, וכשמחברים את זה לבנייה החדשה ולשינוי האוכלוסייה באזור, ברור שערך הנכסים שם צפוי לזנק, לא לרדת".
מפת המטמון: איפה לקנות לפני שהדחפורים עולים?
עבור משקיעים המחפשים את "האקזיט" הבא דרך התחדשות עירונית (תמ"א, פינוי-בינוי), לגסה מסמן כמה נקודות רתיחה בעיר. פתח תקווה עוברת תהליך מואץ של התחדשות, אך יש אזורים שבהם הפוטנציאל קרוב יותר למימוש.
"האזורים שמתקדמים בצורה המשמעותית ביותר היום הם רמת ורבר, אחדות, יוספטל, עמישב ולב המושבה", חושף לגסה. "יש שם המון תב"עות (תוכניות בניין עיר) מאושרות. גם אזור ביילינסון, רחובות כמו משה שרת וצומת סירקין הם אזורים מדהימים להשקעה".
עודד לגסה מדגיש כי מדובר בפרויקט דגל של ראש העיר, והדחיפה של הרשות המקומית מורגשת. עם זאת, הוא מזהיר כי התזמון הוא קריטי למחיר: "יש דירות על המדף היום שכבר יש להן הערת אזהרה בטאבו והן אחרי 'שולחן עגול', כלומר עניין של שנה-שנתיים עד היתר בנייה. לעומתן, יש פרויקטים שרק עכשיו חתמו וזה ייקח עשור. כמובן שזה משתקף במחיר, דירה קרובה לביצוע תהיה יקרה משמעותית. החוכמה היא לדעת איפה אתם עומדים על ציר הזמן הזה".
דילמת המטרו והרכבת הקלה: לקנות או לחכות?
התחבורה בפתח תקווה עומדת בפני מהפכה עם כניסת הרכבת הקלה והתכנון העתידי למטרו. האם נכון לקנות היום דירה בתוואי המתוכנן, גם אם המטרו יגיע רק בעוד עשור?
"חד משמעית כן, ואתמול", אומר לגסה. "ההמלצה שלי לכל מי שמתכנן לקנות: אל תחכה. אנחנו לא יודעים מה יהיה בעוד שנתיים, בטח לא עשור. לקנות ליד תוואי של הסעת המונים זה תמיד חכם, זה מעלה את ערך הנכס ומייצר ביקוש מטורף לשכירות, במיוחד מצד סטודנטים שצריכים להגיע לתל אביב".
אבל ללגסה יש טיפ זהב שעשוי לחסוך לכם כאב ראש ולהרוויח יותר כסף: אל תקנו בקו ראשון לרכבת. "מי שאין לו תקציב בלתי מוגבל, עדיף שיתמקד בקו שני ושלישי. בקו ראשון, ממש על הציר, יש רעש, יש המולה של אנשים. זה לא תמיד מעלה את המחיר, ולפעמים אפילו יוצר אפקט הפוך. הדירות הכי טובות הן אלו שנמצאות במרחק הליכה קצר מהתחנה, אבל ברחוב שקט יותר. שם עושים את העסקאות הטובות באמת".
המשקיע הקטן: פתח תקווה או פריפריה?
אחת השאלות הנפוצות ביותר שלגסה נתקל בהן נוגעת למשקיעים עם הון עצמי בינוני, סביב 500-600 אלף שקלים. האם עדיף לקחת משכנתא גדולה ולהישאר במרכז, או לקנות בבאר שבע ללא חובות כבדים?
"אני תמיד אמליץ להשקיע בפתח תקווה", הוא אומר ללא היסוס. "נכון, עם הון של חצי מיליון תצטרך לקחת משכנתא ולהגיע לנכס של 1.6-1.7 מיליון שקל. ההחזר החודשי יהיה גבוה יותר והתשואה השוטפת משכירות תהיה נמוכה (סביב 2-3 אחוז בדירות רגילות), אבל הרווח האמיתי נמצא בעליית הערך וזה חבל לפספס".
לגסה מסביר את המתמטיקה: "בפריפריה, אולי תשיג תשואה שוטפת נחמדה, אבל האפסייד (עליית הערך) העתידי רחוק מאוד מזה של המרכז. בפתח תקווה, במיוחד באזורי התחדשות עירונית, הפוטנציאל לקפיצת מחיר הוא דרמטי. מי שקונה בפריפריה מחפש רווח מידי קטן, מי שקונה במרכז מחפש לבנות הון ולהתקדם לדירה הבאה. זו השקעה לטווח ארוך שדורשת 'אוויר לנשימה', אבל היא משתלמת הרבה יותר בעתיד".
עם זאת, למי שמחפש בכל זאת תזרים מזומנים חודשי, לגסה ממליץ לחפש דירות מחולקות (בצורה חוקית או עסקית) שבהן התשואה יכולה להגיע ל-5-6 אחוזים, אך אלו נכסים ספציפיים שדורשים הבנה מעמיקה ובירור צרכים.
שאלת המיליון: איפה לשים את הכסף?
הצבנו בפני לגסה אתגר: אם היו נותנים לך עכשיו 2 מיליון שקלים במזומן, איפה היית שם אותם כדי לקבל את התשואה המקסימלית בעוד 5 שנים?
"הייתי הולך לרמת ורבר, אחדות, יוספטל או עמישב, אלה השכונות שבעיקר יש התחדשות עירונית," הוא עונה מיד. "הייתי מחפש דירת 3 חדרים ישנה, גדולה (מעל 80 מ"ר), בבניין ותיק. שם נמצא הזהב. אלו דירות שניתן למצוא היום בפחות מ-2 מיליון שקלים, והן נמצאות בתהליכים מתקדמים. לא חייב שזה יקרה מחר בבוקר, אבל בעוד 5 שנים הערך שלהן יזנק בצורה שלא תמצא בשום אפיק סולידי אחר".
לחלופין, למשקיעים מתוחכמים יותר, הוא מציע אסטרטגיה של פיצול סיכונים: "אם המימון מאפשר, הייתי שוקל לקנות שתי דירות קטנות יותר, למנף את הכסף, ולחכות. הנדל"ן במרכז הוכיח את עצמו פעם אחר פעם".
שירות מעל הכל ויושרה אמיתית
מעבר למספרים ולתשואות, לגסה מדגיש שוב ושוב את האלמנט האנושי. כמי שעובד שנים ב"S נכסים", הוא גאה בגב המקצועי שהוא מקבל ובסטנדרטים הגבוהים של המשרד. "יש לנו במשרד סוללת אנשי מקצוע: עורכי דין, יועצי משכנתאות שמלווים כל עסקה. אבל העיקרון המנחה שלי הוא יושרה. נתקלתי במקרים של אפליה או חוסר הגינות בשוק, וזה כואב לי. אצלי הדלת פתוחה לכולם, לכל אדם באשר הוא אדם".
במציאות הכלכלית המורכבת של ישראל, נראה שפתח תקווה ממשיכה להיות עוגן יציב. השילוב של תחבורה מתקדמת, תוכניות פינוי-בינוי מאסיביות ומחירים שעדיין נמוכים מתל אביב השכנה, הופך אותה ליעד אטרקטיבי. ואם אתם מחפשים מישהו שינווט אתכם בבטחה בתוך הג'ונגל הזה, כדאי לכם לחפש את הנהג שהחליט לרדת מהמשאית כדי לעזור לאנשים למצוא בית.
מתעניינים בנכס בפתח תקווה? רוצים להתייעץ על השקעה נבונה?
עודד לגסה וצוות "S נכסים" מזמינים אתכם לפגישת ייעוץ ללא התחייבות, שתעשה לכם סדר ותקרב אתכם לדירה שתמיד חלמתם עליה או להשקעה שתבטיח את עתידכם.
לפגישת יעוץ ללא התחייבות: 050-689-0176
