ההסכם המדובר נכתב ונחתם על מנת להסדיר את יכולתו של החוכר להשתמש בנכסו של המחכיר לתקופת זמן מוגבלת המצויינת בחוזה, בד"כ מדובר בתקופה של בין 5 ל25 שנים (תקופה של 25 שנים ומעלה נכנסת לקטגוריית חכירה לדורות).
במסגרת החוזה למעשה מוסכם בין הצדדים שהחוכר יכול לעשות כל שימוש או שינוי שעולה בדעתו בנכס במהלך התקופה המצויינת (אם מעוגן בחוזה), מה שלרוב יוצר תחושה של בעלות אף על פי שלא מדובר בבעלות בטאבו אלא בסוג של "שכירות" לתקופה ארוכה.
ישנם מקרים (בעיקר בתקופות חכירה של 10 שנים ומעלה) בהם ניתנת הזכות למבקש הזכויות על המקרקעין את האפשרות להמשיך את החכירה לאורך תקופה ארוכה יותר במסגרת חכירה מימונית או להחכיר את הקרקע לגורם שלישי (למשל בניין משרדים שיושב קרקע חכורה והחוכר משכיר חלק מהמשרדים לחברות שונות) בכדי לבדוק את הסוגייה הזו כדאי לשכור את שירותיו של עורך דין מקרקעין אשר מתמחה בחוזי חכירה לפני שניגשים או מתחילים בתהליך.
מבין סוגי חכירה השונים ישנם שני סוגים עיקריים , פרטית ומול מנהלי מקרקעי ישראל – אנו נתמקד בנפוצה יותר, זו שמול גורמי המדינה.
מאיפה הגיע הסדר מסוג זה ולמה?
עם קום המדינה, ליהודים רבים בעלי קרנות השקעות (בראשן הקרן הקיימת לישראל) היו זכויות ובעלויות על קרקעות שונות ברחבי המדינה. במסגרת החלטה מדינית הוקמה רשות מקרקעי ישראל, שמטרה הייתה להשאיר את שטחים רבים בבעלות המדינה על מנת לעשות בהם שימוש לטובת העם כולו (והעולים החדשים) ולא רק לבעלי הון שיש ביכולתם לקנות את הנכסים. בדרך זו המדינה למעשה מנעה באופן אקטיבי את יכולתם של חברות ובעלי הון פרטיים להתעשר עוד יותר ולקנות משאבים שיתרמו לגדילתם הפיננסית, על חשבון אזרחי המדינה.
בחוזה חכירה הבעלות על הקרקע נותרת בידי מדינת ישראל, קרן קיימת לישראל או רשות הפיתוח, לחוכר אין אפשרות לעשות שינויים או שימושים מסויימים בקרקע ללא אישור המחכיר (אלא אם הוגדרו במפורש בחוזה).
זכות החכירה נרשמת בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) שבמשרד המשפטים בתנאי שקיים רישום חלוקת הקרקע (כלומר, יש רחובות ומספרי בית). כאשר יש יותר מיחידת דיור אחת על אותה קרקע (כמו במשקים או חוות), יש גם צורך ברישום צו בית משותף.
צו זה למעשה מעניק לכל נכס מספר גוש וחלקה, המהווים מעין תעודת זהות לקרקע ורק לאחריו ניתן לחתום על חוזה חכירה רשמי.
איך בכל זאת ניתן לקבל בעלות על הקרקע?
העברת הבעלות על הקרקע תינתן אך ורק במקרים מסויימים מאוד שייקבעו על ידי מנהל מקרקעי ישראל והגופים הרלוונטים המעורבים. הקריטריונים במקרים אלה מפורטים בחוק רשות מקרקעי ישראל התש"ך-1960 ורק מחכירים שיעמדו בהם יוכלו לקבל בעלות מלאה על הנכס.
סוגי הנכסים הראשונים שהוכנסו לחוק זה, הינם מבני מגורים הנקראים גם נכסים בבנייה רוויה (כלומר, מבנה שמונה לכל הפחות שתי קומות ולפחות 4 דירות סה"כ).
באופן כללי, את הסדר החכירה ניתן להפוך לבעלות מלאה בטאבו רק לאחר תקופה ארוכה של עמידה בתנאי חוזה חכירה קיים אל מול מנהל מקרקעי ישראל. כלומר, אם אדם או קבוצה מחכירים חלקת אדמה מידי המדינה לתקופה שעולה על 10 שנים, לאורך כל התקופה לא הפרו אף אחד מסעיפי החוזה ובנוסף הנדל"ן עומד בקריטריונים הקבועים בחוק, יוכלו להגיש בקשה לבעלות על הנכס.
הסכמי חכירה והתנהלות מול גופי המדינה המורכבים אינם דבר של מה בכך, יש להכיר היטב כל סעיף בחוק ולדעת בדיוק איך להגיש כל בקשה, אחרת התהליכים (הארוכים ממילא) עשויים להתארך בעשרות מונים. יתרה מזאת, הסכמי חכירה שונים מכילים בתוכם סעיפים ותנאים בהקשרים רבים שיש להבינם היטב לפני חתימה על חוזה. לפיכך, ליווי של משרד עורכי דין מקרקעין מקצועי ומנוסה הוא בגדר חובה כאשר זה מגיע לחוזה חכירה וכל המשתמע ממנו.
